Anskaffningsutgift vid ärvd fastighet

2010-03-23 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |1978 fick jag en fastighet i arv som jag behållit men nu önskar avyttra. Hur beräknas ingångsvärdet ? (via betald arvsskatt 1978 åsattes ett värde, kan detta nyttjas ?)
Andreas Vinqvist |Hej, Då du förvärvat fastigheten genom arv används den s.k. kontinuitetsprincipen. Enligt denna används den föregående ägarens anskaffningsutgift vid en eventuell avyttring; förvärvaren inträder så att säga i den tidigare ägarens skattemässiga situation. Det spelar således ingen roll vad fastigheten var värd då du ärvde den. Din anskaffningsutgift kommer utgöras av den ursprungliga ägarens ersättningen för fastigheten med tillägg för andra utgifter vid förvärvet av fastigheten samt eventuella förbättringsutgifter. Med förbättringsutgifter avses ny, till- och ombyggnad och där jämförliga grundförbättringar. Utgifter för reparationer medges enbart om de är utförda under beskattningsåret eller något av de fem föregående beskattningsåren och reparationerna medfört att fastigheten är i bättre skick vid avyttringen än vid förvärvet. För både ny, till- och ombyggnad och reparationer krävs vidare att kostnaderna sammanlagt måste ha uppgått till minst 5 000 kr under det hanförliga kalenderåret. Om den tidigare ägaren anskaffade fastigheten före 1952 har du möjlighet att använda en fingerad anskaffningsutgift istället för det verkliga värdet. Vid utnyttjande av denna regel anses fastigheten anskaffad den 1 januari 1952 och istället för verklig anskaffningsutgift ska anskaffningsutgiften utgöra 150 % av det taxeringsvärde fastigheten hade 1952. Även till detta värde får tillägg göras för förbättringsutgifter, men dock enbart till den del de härrör från tiden efter 1952. Med vänlig hälsning,

Anses fastighetsförsäljning under taxeringsvärdet skatterättsligt som gåva?

2010-01-27 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej! Har fått klart för mig att man kan sälja en fastighet under taxeringsvärdet och rent skatterättsligt kommer det att betraktas som en gåva. Skall man ändå upprätta köpekontrakt och köpebrev eller är det ett gåvobrev som gäller? Skall man redovisa försäljningen i sin deklaration om man nu betraktar det som en gåva? Är det fortfarande så att man undviker stämpelskatten om man som högst betalar 85 procent av taxeringsvärdet?
|Hej! För bedömningen av om fastighetsöverlåtelsen civilrättsligt utgör gåva eller köp är det avgörande om en motprestation utgår eller inte. Om givaren saknar rätt till motprestation är det i regel fråga om en gåva. Om en inte helt obetydlig köpeskilling utgår är det däremot fråga om ett köp. Parternas rubricering av avtalet, som gåvobrev, köpebrev etc, inte spelar någon roll. Huvudsaken för den civilrättsliga giltigheten är att avtalet uppfyller formkraven för fastighetsöverlåtelser, se https://lagen.nu/1970:994#K4P1S1 . När en tillgång överlåts under marknadsvärdet sker en värdeöverföring från givaren till mottagaren. Sådana överlåtelser kallas blandade fång eftersom de delvis sker mot ersättning och delvis innefattar en gåva. Vid den skatterättsliga bedömningen av blandade fång av fastigheter tillämpas den s k huvudsaklighetsprincipen. Det innebär kort, precis som du säger, att *om köparens ersättning understiger fastighetens taxeringsvärde anses hela överlåtelsen som en gåva.* Observera att som ersättning räknas inte enbart köpesumman utan också värdet av de skulder som köparen eventuellt övertar från säljaren. (När köparen/gåvomottagaren i sin tur säljer fastigheten ska fastighetens anskaffningsvärde vid köparens/gåvomottagarens kapitalvinstberäkning tas upp till säljarens/gåvogivarens anskaffningsvärde och inte vad köparen/gåvomottagaren erlagt till gåvogivaren, se https://lagen.nu/1999:1229#K44P21S1 .) På Skatteverkets hemsida finns broschyrer för hur deklaration sker av försäljning av bl a småhus, se SKV 379, http://www.skatteverket.se. Det är också riktigt att stämpelskatt inte utgår om ersättningen understiger 85 % av taxeringsvärdet året före det år lagfart beviljades. Se https://lagen.nu/1984:404#P5S1 och https://lagen.nu/1984:404#P9S1. Hoppas det här var svar på din fråga! Med vänlig hälsning

Innebörden av begränsad skattskyldighet

2009-12-10 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Jag är utlandssvensk, har ej bott i Sveige på 35 år. Har ärvt en bostadsrätt plus fritidshus i Sverige tillsammans med min syster. Vad gäller vid försäljning av dessa skattemässigt för mig?
Gabriella Rondahl |Hej!Eftersom du inte är bosatt i Sverige eller har varit det de senaste 35 åren torde du vara begränsat skattskyldig enligt 3:17 Inkomstskattelagen. Detta innebär att du endast är skattskyldig för vissa lagstadgade inkomster. Vilka inkomster som medför skattskyldighet framgår av 3:18 IL-3:21 IL, Kupongskattelagen, lag om särskild inkomstskatt för utomlands bosatta och lag om särskild inkomstskatt för utomlands bosatta artister m.fl. I 3:18 p. 8 IL stadgas det att en begränsat skattskyldig person är skattskyldig i inkomstslaget kapital för kapitalvinst på fastighet och bostadsrätt i Sverige. Vid försäljningen blir du beskattad för den vinst som uppkommer. Vinsten vid försäljning av privatfastigheter och bostadsrätter beräknas enligt 44:13-14, 45 kap, 46 kap och 47 kap IL. Sammanfattningsvis innebär dessa regler att kapitalvinsten beräknas genom försäljningsinkomsten minskat med omkostnadsbeloppet. Omkostnadsbeloppet utgör utgifterna för anskaffning ökat med utgifterna för förbättring på fastigheten. Om en tillgång förvärvats genom arv, testamente, gåva, bodelning eller på liknande sätt, inträder förvärvaren i den tidigare ägarens skattemässiga situation, 44:21 IL. Detta innebär att den skattepliktiga kapitalvinsten kommer att beräknas som om det vore den ursprunglige ägaren som avyttrade fastigheten. Vid avyttring av en bostadsrätt gäller i princip samma regler.

Stämpelskatt - gåva eller köp

2010-02-23 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Min mor skall överlåta en jordbruksfastighet på mig och det skall inte räknas som förskott på arv i förhållande till mina syskon. Hur kan de kompenseras på bästa sätt? Som jag har förstått det så kan ett viss vederlag utgå som motprestaion till gåvan utan överlåtelsen skall betraktas som ett köp. Hur gör man då för att på ett lagligt sätt undvika stämpelskatt? Inom vilka gränser måste reverser och annat vara? Som svar på en liknande fråga fick vederbörande detta svar från er, och som jag inte blev riktigt klok på: [...Det finns inget lagligt sätt att köpa ett hus och få förvärvet klassificerat som gåva. Om det fanns ett sådant så skulle staten ha mycket svårt att få in skatt vid fastighetsköp. Även om det sannolikt inte är så svårt att få det att se ut som en gåva kan tips om detta inte lämnas här då metoden i...] Jag får verkligen inte ihop detta!
Bo Olsson |Hej! Vilka förvärv av fast egendom som är stämpelskattpliktiga framgår av 4 § lagen om stämpelskatt. Se https://lagen.nu/1984:404#P4S1 . Stämpelskatt utgår för bland annat köp och byte medan gåvor är fria från stämpelskatt. När man bedömer om ett förvärv är en gåva eller inte spelar det inte någon roll vilken beteckning man ger den. Det ska bedömas efter vad det rent faktiskt är och hänsyn ska tas till samtliga omständigheter. I 5 § lagen om stämpelskatt. Se https://lagen.nu/1984:404#P5S1 . Finns en regel som stadgar att ett förvärv alltid anses vara köp om ersättningen är minst 85 % av taxeringsvärdet på fastigheten. Denna regel har dock Högsta domstolen (HD) slagit fast att man inte kan läsa motsatsvis. Se https://lagen.nu/dom/nja/2008s1129 . Det anses alltså inte vara en gåva bara för att det understiger 85 %. HD säger vidare att för att det ska anses vara en gåva ska förmögenhetsöverföringen ”skett frivilligt från den givande partens sida och att syftet är att gynna den mottagande parten. Det är således nödvändigt att det finns en benefik avsikt (gåvoavsikt) hos givaren ” Det finns några rättsfall på området, se ex. https://lagen.nu/dom/rh/2003:38 . I rättsfallet säger Svea hovrätt att förvärvet ska klassificeras som gåva även fast de hade betecknat det som ett köp. Hovrätten fäster särskilt stor vikt vid att ersättningen med god marginal understiger 85 %, att förvärvarna är barn till överlåtaren samt att ersättning betalats genom utfärdande av en revers. Mycket talar alltså för att stämpelskatt inte ska utgå om förvärvet är en gåva och du övertar skulder på fastigheten och/eller betalar en eventuell köpeskilling med en revers. Så länge det sammanlagda värdet inte uppgår till 85 % av fastighetens taxeringsvärde. Vänligen

Prisberäkning vid utköp av gemensamt hus

2009-12-27 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Jag och min syster äger ett fritidshus tillsammans, nu vill jag sälja min hälft till henne. Huset köptes förr 100.000 och är nu värt 500.000. Hur räknar vi ut ett rättvist pris?
Joel Dahlquist |Hej,Vad som är ett rättvist pris är naturligtvis svårt att säga. Jag skulle dock föreslå att ni, för enkelhetens skull, räknade i lotter snarare än absoluta siffror. Så är såväl bodelningsprocessen, arvsprocessen och samägandelagen uppbyggd.I ert fall innebär det följaktligen att ni har rätt till hälften var och din andel är alltså värd 250.000 kronor. Beroende på vad ni tycker är rättvist kan ni eventuellt dra av de 50.000 du betalade för din del vid köpet och låta din syster köpa ut dig för 200.000. Du får då inte en lika proportionerlig del av fastighetens värdeökning och det är kanske inte lika "objektivt" rättvist.