Lawline svarar
Hej!
En underprisöverlåtelse (försäljning till pris under marknadsvärdet) av fastigheten kan få arvsrättslig betydelse, om dina föräldrar ej lever och du alltså är bröstarvinge till dina morföräldrar, se 2 kap. 1 § Ärvdabalken (ÄB) ( https://lagen.nu/1958:637 ). Underprisöverlåtelsen kommer då att behandlas som ett förskott på ditt arv, se 6 kap. 1 § ÄB. Detta gäller dock endast om dina morföräldrar inte föreskriver, att det inte ska anses som ett förskott på ditt arv. De kan alltså t ex i köpehandling eller testamente föreskriva att underprisöverlåtelsen inte ska ses som ett förskott på ditt arv. Det finns dock inga formkrav och även en muntlig föreskrift om detta är giltig.
Lever dina föräldrar kommer dock underprisöverlåtelsen inte att behandlas som ett förskott på arv och jag kan inte se någon annan arvsrättslig betydelse som överlåtelsen kan få. Dina morföräldrar förfogar fritt över sin egendom medan de lever och deras arvingar kan inte hindra dem från att överlåta fastigheten till underpris, till er.
Vad gäller den skattemässiga situationen, så tillämpas huvudsaklighetsprincipen vid överlåtelse av fastighet, om det kan antas att en gåvoavsikt föreligger. Mellan närstående pressummeras att gåvoavsikt föreligger. Huvudsaklighetsprincipen innebär att om någon del av överlåtelsen är en gåva, så behandlas hela överlåtelsen som en gåva. Vid denna bedömning utgår man ifrån fastighetens taxeringsvärde och om den ersättningen ni ger dem understiger fastighetens taxeringsvärde, behandlas hela överlåtelsen som en gåva. Överstiger eller motsvarar den ersättningen ni ger dem, fastighetens taxeringsvärde kommer hela överlåtelsen att behandlas som en avyttring.
Behandlas överlåtelsen som en avyttring kommer dina morföräldrar att beskattas för eventuell kapitalvinst. Hur kapitalvinst beräknas framgår av 44 kap. 13 och 14 §§ Inkomstskattelagen (IL) ( https://lagen.nu/1999:1229 ). Kapitalvinsten beräknas enkelt uttryckt som skillnaden mellan ersättningen för fastigheten och fastighetens omkostnadsbelopp. Med fastighetens omkostnadsbelopp menas de utgifter dina morföräldrar har haft för att anskaffa fastigheten och för att förbättra den. D.v.s. de kommer att ta upp värdet av den ersättningen ni har gett dem och från detta värde dra av den köpeskilling de betalade för fastigheten och de utgifter de har haft för att förbättra den (närmre om förbättringsutgifter vad gäller fastigheter, se 45 kap. 11-15 §§ IL.).
Behandlas överlåtelsen som en gåva kommer dina morföräldrar inte att behöva skatta någonting för överlåtelsen. Istället kommer ni att träda in i deras skattemässiga situation, se 44 kap. 21 § IL. Detta får stor betydelse för er, om ni i framtiden väljer att avyttra fastigheten. Ert omkostnadsbelopp kommer då att vara detsamma som dina morföräldrars, ökat med de utgifter ni har haft för att förbättra fastigheten. D.v.s. ni kommer inte att få dra av den summa som ni betalade dina morföräldrar för fastigheten, vid en framtida försäljning.
Ex: Låt säga att fastigheten är taxerad till 2 Mkr, att ni betalar dina morföräldrar 1,7 Mkr för den (85% av taxeringsvärdet) och att dina morföräldrar ursprungligen köpte fastigheten för 100 000 kr. Eftersom att den köpesumma ni ger dina morföräldrar understiger fastighetens taxeringsvärde kommer överlåtelsen enligt huvudsaklighetsprincipen i sin helhet att behandlas som en gåva. Detta betyder att dina morföräldrar inte kommer att behöva skatta någonting för överlåtelsen och att ni inträder i deras skattemässiga situation. Låt säga att ni sedan en dag väljer att sälja fastigheten för 3 Mkr. Eftersom att ni tidigare inträdde i dina morföräldrars skattemässiga situation betyder detta att ni från den ersättning ni får för fastigheten får dra av endast den summa som dina morföräldrar anskaffade fastigheten för (100 000 kr.). D.v.s. den kapitalvinst ni då gör blir 2,9 Mkr (minus eventuella förbättringsutgifter ni har haft).
Skulle ni välja att skänka dina morföräldrar ytterligare pengar, utöver ersättningen för fastigheten, finns det risk för att detta kan komma att behandlas som ersättning för fastigheten. Använder man sig av civilrättsligt giltiga handlingar för att kringgå eller utnyttja skattebestämmelser, kan skatteverket komma att göra en bedömning av syftet bakom handlingen. En transaktion från er, till en närstående som ni nyligen har köpt en fastighet av till ett underpris, kan mycket väl komma att behandlas som ersättning för fastigheten, även om ni gör transaktionen i form av en gåva.
Andra juridiska aspekter av en överlåtelse, kan vara köprättsliga sådana. Det finns säkert både för- och nackdelar med att köpa fastighet av en närstående. En nackdel jag dock kan tänka mig, är att om ni skulle köpa fastigheten och sedan skulle upptäcka ett dolt fel på den (t ex mögel), kanske det inte känns aktuellt att utkräva ansvar (t ex kräva avdrag på köpeskillingen eller skadestånd) av dina egna morföräldrar. Medan om ni köper av en utomstående, så har ni antagligen inte lika stora betänkligheter mot att utkräva ansvar av säljaren i en liknande situation.
Med vänliga hälsningar
Jimmy MikaelssonRådgivare
