Hyresvärdens underhållsansvar

Question

Hej,

Jag bor i hyresrätt, förstahandskontrakt hos ett kommunalt hyresbolag. Min fiberdosa slutar med jämna mellanrum att fungera. Det kan vara i allt från 3 timmar till 3 dagar.

Min bredbandsleverantör har felsökt och konstaterat att det är den stationära fiberdosan som är av utdaterad modell och således inte är helt kompatibel med nya frekvenser samt har börjat haverera.

Mitt hyresbolag vägrar dock att byta ut den aktuella dosan så länge den inte är helt trasig. Om jag vill ha denna utbytt så måste jag själv bekosta detta till ett pris av mellan 7000 till 10.000kr.

Är det juridiskt acceptabelt av ett kommunalt hyresbolag att göra så?

Answer 1

Hejsan! Tack för att du vände dig till Lawline. Nedan kommer en redogörelse för din fråga.

Vad är problemet?

Jag tolkar det som att du undrar över hur ansvaret ser ut för ett kommunalt hyresbolag att byta ut fiberdosan för ditt hushåll i hyresrätten. Eftersom det rör sig om en hyresrätt så är det 12 kap. jordabalken (även benämnd som hyreslagen) som blir tillämplig (1 § första stycket hyreslagen). Hyreslagen grundar sig på själva hyresavtalet mellan hyresgästen (dig) och hyresvärden (det kommunala hyresbolaget) och därför blir även avtalet avgörande för bedömningen huruvida utbytet till en ny fiberdosa anses omfattas av hyresvärdens underhållsansvar. Även lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder kan komma att bli aktuell ifall du behöver ta ditt ärende vidare.

Hyresvärdens underhållsansvar

Som huvudregel så ska hyresvärden under hyrestiden hålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet (15 § första stycket hyreslagen). I dagens läge kan man rimligtvis anta att den allmänna uppfattningen är att en lägenhet ska vara utrustad med en fiberdosa som tillhandahåller bredband/internet utan avbrott. Jag utgår utifrån att lägenheten i fråga helt eller delvis är uthyrd till bostad, och då har hyresvärden en skyldighet att i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk (15 § andra stycket hyreslagen). Även här kan man rimligtvis anta att utbytet av fiberdosan faller in under hyresvärdens lagstadgade underhållsansvar.

De nyss nämnda bestämmelserna är dock dispositiva, vilket innebär att ifall sämre villkor är stadgade i hyresavtalet, så är det dessa villkor som gäller. I din fråga har jag inte fått någon information om ditt hyresavtal och kan således inte vidare uttala mig om det finns villkor i avtalet som avviker från den nyss nämnda bestämmelsen. Av att döma utifrån det svar du har fått tillbaka angående utbytet av dosan har de rimligtvis grundat sitt svar på en bestämmelse i avtalet.

Upprustningsföreläggande?

Inte heller kan åtgärden i fråga omfattas av ett upprustningsföreläggande så som stadgas 18 a § hyreslagen. Om lägenheten inte har lägsta godtagbara standard så hade du kunnat ansöka till hyresnämnden i ditt län (68 § hyreslagen) om att förelägga hyresvärden att vidta de åtgärder som behövs för att uppnå denna standard (18 a § första stycket hyreslagen). Vad som avses med "lägsta godtagbara standard" är att lägenheten är anordnad med (18 a § sjätte stycket hyreslagen)

1. kontinuerlig uppvärmning

2. kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien,

3. avlopp för spillvatten,

4. personlig hygien,

5. omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller dusch,

6. försörjning med elektrisk ström för normal hushållsförbrukning,

7. matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor.

Utöver detta ska lägenheten, för att anses vara av lägsta godtagbara standard, ha tillgång både till förrådsutrymmen inom fastigheten och till anordning för hushållstvätt inom fastigheten eller inom rimligt avstånd från den, och att huset inte har sådana brister i fråga om hållfasthet, brandsäkerhet eller sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas (18 a § sjunde stycket hyreslagen).

Av de nyss ovanstående punkterna omfattas dessvärre inte ditt önskemål om att byta ut fiberdosan till en nyare variant av upprustningsföreläggandet.

Hur du kan gå vidare med din fråga

En bra idé hade kunnat vara att skriftligen meddela hyresvärden om att du vill ändra villkoren i hyresavtalet angående just utbyte av fiberdosan. Kommer du och hyresvärden inte fram till någon lösning har du då rätt att ansöka till hyresnämnden om denna villkorsändring (54 § första stycket hyreslagen samt 4 § första stycket andra punkten lagen om arrendenämnder och hyresnämnder). Denna ansökan har du rätt att skicka in en månad efter det att du lämnat det skriftliga meddelandet till hyresvärden. Hur utfallet av en sådan villkorsändring kan komma att se ut kan jag dessvärre inte uttala mig om, men det är en lämplig möjlighet för dig att kunna utöva din rätt som hyresgäst.

Om du fortfarande känner dig osäker på hur du ska kunna gå vidare med din fråga rekommenderar jag att du bokar tid med en av våra jurister. Du kan boka tid enkelt och direkt på https://lawline.se/boka

Hoppas att du fick svar på din fråga! Skriv annars en kommentar så ska jag förtydliga så gott jag kan.

Med vänliga hälsningar,