Hyresrätt och förverkande eller uppsägning
Hej!
Jag köpte en villa med min fru för ca 3 år sen men behåller min hyresrätt lägenhet eftersom min fru är sjuk och har humörsvängningar jätteofta och det är jättesvår att bo med henne under hennes dessa perioder så jag sover hos henne ibland och ibland jag och min dotter sover i lägenheten och lämnar henne i lugnt och ro tills hon blir bättre.
Det är hon som betalar alla kostnader för huset och jag har aldrig flyttad min adress ditt.
Hos mig i lägenheten bor några familj medlemmar.
Jag hade lite problem med en granne som parkerar bilen bredvid mig och för att härmas gick han till hyresvärden och sa att jag hyrde ut lägenheten i andra hand utan tillstånd och de säger att de skulle säga upp min kontrakt.
Jag gav min 50% del av huset till min fru som gåva eftersom jag vill behålla min lägenhet pga vi har en jättesvår förhållande.
Så min fråga är om hyresvärden har rätt att säga upp min kontrakt.
Med vänliga hälsingar
Victor.
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Din fråga rör hyresrätt och regleras av jordabalkens (JB) 12 kap.
Förverkande av hyresrätt
Det finns inga regler mot att ha två boenden men under vissa omständigheter kan en hyresgäst förverka hyresrätten enligt 12 kap 42 § JB. En grund för att hyresrätten förverkas är om hyresgästen utan hyresvärdens tillstånd hyr ut lägenheten. (12 kap 42 § punkt 3 JB). Om du hävdar att du själv bor i lägenheten och endast har inneboende är det inte att ses som en tillräckligt självständig uthyrning för att det ska vara grund för förverkande av hyresrätten men i detta fall behöver du hänskjuta tvisten till hyresnämnden för prövning. Att ha en inneboende i en lägenhet man själv bor i kräver inte samtycke. Gränsen mellan otillåten andrahandsuthyrning och att ha en inneboende kan i vissa fall vara svår att dra. Det bör krävas att den verkliga hyresgästen verkligen bor i lägenheten, det vill säga brukar denna för åtminstone regelbundna övernattningar inklusive användande av kök och badrum. Den inneboende får inte anses ha en självständig rätt att bruka lägenheten för då utgör uthyrningen en olovlig andrahandsuthyrning utan hyresvärdens samtycke.
Det är inte helt klart att hyresgästen måste lämna lägenheten vid förverkande. I 12 kap 42 § stycke 5 stadgas nämligen att om det som lägges hyresgästen till last endast är av ringa betydelse är hyresrätten inte förverkad och denne har då rätt att behålla hyresrätten.
Hyresrätten är inte heller förverkad om rättelse sker innan hyresvärden har sagt upp avtalet (Jordabalken 12:43 stycke 1), d v s om du slutar att hyra ut utan samtycke men innan du har blivit uppsagd, har du rätt att stanna kvar i lägenheten. Detta förutsätter dock att förseningarna inte är av sådan art att de räknas som särskilt allvarliga störningar i boendet.
Vid förverkande krävs att hyresvärden har informerat dig om att ditt hyresavtal kan sägas upp ifall du inte rättar dig. Enligt 12 kap 46 § JB. I det fall hyresvärden säger upp dig p.g.a. förverkande och om det föreligger tvist om uppsägning, då är uppsägningen utan verkan om inte hyresvärden senast en månad efter hyrestidens utgång hänskjuter tvisten till hyresnämnden enligt 12 kap 46 § och 49 § JB.
Uppsägning från hyresrätt
En hyresgäst kan också bli uppsagd från sin hyresgäst enligt 12 kap 3 § JB men hyresgästen kan ha besittningsskydd enligt 12 kap 46 § JB. I detta fall bör du hänskjuta tvisten till hyresnämnden och begära förlängning av ditt hyreskontrakt.
Du har inte angett på vilken grund hyresvärden har sagt upp dig eller om uppsägningen har varit skriftlig eller om du har fått någon vetskap om att du kan åtgärda din situation genom rättelse.En uppsägning ska vara skriftligt enligt 12 kap 8 § JB och om du saknar rätt till förlängning måste orsaken till detta anges i uppsägningen. Uppsägning ska även ha delgetts dig.
Ifall frågan om förläning av hyresavtalet inte är avgjord när hyrestiden går ut, har hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten tills tvisten är avgjord, enligt 12 kap 50 §
Svar
Det första du bör göra är att ta reda på om du har blivit korrekt uppsagd. Om inte är uppsägningen ogiltig. I annat fall bör hyresvärden eller du (beroende på hur uppsägninen gått till) genast hänskjuta tvisten till hyresnämnden för att få frågan avgjord. I det fall du inte olovligen hyr ut lägenheten så kommer det göras en intresseavvägning av ditt behov att hyra lägenheten mot hyresvärdens intresse av att hyra ut den till andra. Det spelar ingen roll om du eller din fru äger huset, eftersom ni är gifta antas det att ni gemensamt använder eller bor i huset. Ditt intresse att behålla hyreskontraktet kan väga tyngre än hyresvärdens om du kan styrka din frus sjukdomstillstånd och tillräckligt tydligt förklara ert behov av att behålla hyresrätten i hyresnämnden.
Jag rekommenderar att du kontaktar en jurist om du har svårt att tolka uppsägningen eller behöver företrädare hos hyresnämnden vid tvisten.
Om du vill ta del av vårt erbjudande under April, köp 3 timmar för priset av 2, då kan du mejla mig senast 2017-04-30. jessica.konduk@lawline.se
Annars kan man boka tid här http://lawline.se/boka
Hoppad att du fått svar på din fråga!
Vänligen,
