Har vi rätt till nedsättning av hyra och skadestånd när hyresvärden renoverar?
Hej! Driver ett café i centrala GBG. Vår värd håller på att bygga om och till grannfastigheten och skall även göra samma i vår fastighet. Vi har förlorat vår uteservering, åtkomsten till cafét har försämrats. Vi har damm oljud mm. Vår omsättning har dykt mycket pga detta och värden vägrar sänka vår hyra trots att vi beskriver vår situation. De säger att vi kommer bli kompenserade med att de hjälper oss med den nya lokalen i tillbyggnaden och med att installera saker. Men detta kommer de garanterat lägga på hyran. Detta är endast ett sätt för dom att ta död på diskussionen och på våra krav. Annan näringsverksamhet i området har dock fått hyressänkning av samma värd. De förklarar det med att detta företag kommer att behålla samma lokal och inte flytta in tillbyggnaden. Det företaget har dock större ekonomiska muskler än vi och det känns som om värden inte vill bråka med dom. Oss kör dock över.
Finns det lagstöd för kompensation och hyressänkning?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Bestämmelser om rättigheter och skyldigheter vid hyra av lokal och lägenhet finns i 12 kap. Jordabalken (JB). Lagen är tvingande till hyresgästens förmån, om inte annat anges i lagen (12 kap. 1 § femte stycket JB). I det följande kommer jag emellanåt att benämna lokalen du hyr till ditt café som en "lägenhet", då det är den benämning som används i lagen. En lägenhet kan således omfatta såväl en lokal till ett café som en bostadslägenhet. Utöver generella regler som gäller för båda typerna, finns det därutöver speciella regler dels för lokaler, dels för bostadslägenheter.
Enligt Jordabalkens bestämmelser ska en lägenhet tillhandahållas i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är full brukbar för det avsedda ändamålet. Det får avtalas om att lägenheten ska vara i sämre skick bland annat när det gäller en lokal (12 kap. 15 § första stycket JB). I ditt fall framkommer det inte att det avtalats om att lokalen ska vara i sämre skick, varför utgångspunkten är att den inte ska vara det. Det finns därför utrymme att argumentera för att lokalen inte är brukbar eftersom det är viktigt att kunder kan komma åt ditt café samt att ni förlorat er uteservering. Därutöver tillkommer att damm, oljud m.m. kan göra att kunder undviker att besöka lokalen.
Om det under hyrestiden inträffar en skada på lägenheten utan att hyresgästen är ansvarig gäller bestämmelserna i 12 kap. 11 § JB (12 kap. 16 § JB). Bestämmelsen innebär att du som hyresgäst kan ha rätt till nedsättning av hyran och ersättning för skada. Som hyresgäst har du rätt till skälig nedsättning av hyran för den tid lägenheten är i bristfälligt skick (12 kap. 11 § första stycket p3 JB). Hur stor nedsättningen ska vara beror på hur stor del av lägenheten som är berörd, vilka delar av lägenheten som berörs och på vilket sätt bristen påverkar lägenhetens användning. Som hyresgäst har du även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte visar att bristen beror på dennes försummelse (12 kap. 11 § första stycket p4 JB). När det gäller bevisbördan för ersättning är denne omkastad i jämförelse med vanliga regler. I normalfallet är det den skadelidande som har att visa att den hen begär ersättning av varit försumlig. Enligt Jordabalkens regler är det däremot hyresvärden som för att slippa utge skadestånd som måste visa, att den inte gjort sig skyldig till försummelse. Den hyresvärd som genom försummelse (oaktsamhet, ovarsamhet, vårdslöshet) förorsakar en brist i lägenheten blir därmed skadeståndsskyldig mot hyresgästen.
I ditt fall finns det således möjlighet att argumentera dels för en nedsättning av hyran, dels för att begära skadestånd av din hyresvärd. Om du känner dig bekväm med det kan du i ett första skede själv åberopa detta och se om du kommer överens med din hyresvärd. Om ni inte kommer överens, eller om du inte vill föra förhandlingen själv, kan en av våra jurister på Lawlines juristbyrå hjälpa dig vidare. Om du är intresserad av detta, eller om något är oklart, är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
