Har hyresgäst rätt till nedsättning av hyra under renovering?
Jag har påbörjat en fönsterrenovering i min hyresfastighet vilket för hyresgäster boendes i en etta medför att dom blir utan fönster i sin lägenhet under ca 3 v. Då det inte finns paraplyer som passar till fönstret har entreprenören satt upp brädor för fönstret. Hyresgästen få då inget dagsljus. Vad gäller, är jag skyldig att ge hen hyresrabatt pga det?
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Inledning
I mitt svar tar jag först upp lagregler, två rättsfall samt en myndighetspublikation som är aktuella för din fråga. Lagreglerna etc tillämpar jag sedan på ditt fall. Sist drar jag en slutsats samt en sammanfattning av mitt svar.
Tillämpliga regler och rättsfall samt en myndighetspublikation
Huvudreglerna om uthyrning av bostadslägenheter finns i jordabalkens (JB) 12 kapitel, även kallat hyreslagen. Reglerna om lägenhetens skick, och vad som händer om kraven på lägenhetens skick inte uppfylls, finns i jordabalken 12 kap. 9, 11, 15 och 16 §.
Paragraferna reglerar inte uttryckligen vad som gäller vid ett så specifikt fall som igensättning av fönster med hjälp av brädor p.g.a. renovering. Därför är det aktuellt att jämföra ditt fall med olika rättsfall.
För att ytterligare ta reda på vad som skulle kunna gälla – och särskilt anledningen – tar vi en titt i en kunskapssammanställning av Folkhälsomyndigheten om dagsljus och ljusinsläpp.
Jordabalkens 12 kapitel
På tillträdesdagen ska hyresvärden se till att lägenhetens skick är sådant att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar (12 kap. 9 § första stycket JB). Detta gäller inte bara tillträdesdagen, utan även under hyrestiden (12 kap. 15 § första stycket JB).
Om lägenheten inte är i sådant skick som hyresgästen har rätt till, men fortfarande är beboelig, så har hyresgästen rätt till bl.a. nedsättning av hyran (12 kap. 11 § första stycket JB). Detta gäller – precis som regeln om lägenhetens skick ovan – inte bara tillträdesdagen, utan även under hyrestiden (12 kap. 16 § JB). Hyresgästen har rätt till en skälig nedsättning. Nedsättningens storlek beror alltså på försämringens art och omfattning.
Hyresvärden har en skyldighet att se till att sedvanliga reparationer utförs (12 kap. 15 § andra stycket JB). Hyresvärd och hyresgäst kan ingå avtal om att begränsa rätten till hyresnedsättning till följd av reparationer och liknande (12 kap. 16 § tredje stycket JB).
Rättsfall
Domstolarnas – i synnerhet Högsta domstolens – domar ger vägledning hur lagar och regler ska tolkas och tillämpas. Jag har funnit två rättsfall från hovrätten som mer eller mindre kan vara vägledande för ditt fall. Eftersom omständigheterna i rättsfallen och ditt fall inte är likadana, så ger domarna inga definitiva svar – som sagt var är rättsfallen endast vägledande.
Rättsfallet RH 1988:11 handlade om en läkarmottagning (hyresgäst) vari en konstig lukt befann sig. Lukten var inte ett resultat av läkarmottagningen eller dess verksamhet. Läkarmottagningen fick rätt till hyresnedsättning. Notera att hyresnedsättningen avsåg fr.o.m. då hyresgästen hade påtalat bristen.
Rättsfallet RH 1994:36 handlade om en hyresgäst vars hyresbostad översteg en av Socialstyrelsen bestämd lämplig innertemperatur. Det fanns även en konstig lukt i lägenheten. Hyresgästen hade inte vållat olägenheten. Fallet sträckte sig över ett antal månader. Rättsfallet är relevant eftersom innertemperaturen ansågs utgöra en sanitär olägenhet och därmed inte uppnå kraven för lägenhetens skick.
Med anledning av rättsfallen ställer jag mig följande fråga: kan avsaknad av ljusinsläpp jämföras med en för hög innertemperatur och/eller en konstig lukt? Om ja, så kan din hyresgäst ha rätt till hyresnedsättning.
Folkhälsomyndighetens kunskapssammanställning om ljus och hälsa
I en rapport* från 2017 sammanställde Folkhälsomyndigheten den vetenskapliga litteraturen kring dagsljusets betydelse för hälsa och välbefinnande. Rapporten fokuserade särskilt på dagsljuset i inomhusmiljö. Om jag ger en oförskämt kort sammanfattning av rapporten, så förklarar den att ljusinsläpp och möjligheten till att kunna titta ut från sin bostad är viktigt för en människas hälsa och välbefinnande. Avsaknaden av ljusinsläpp påverkar bl.a. dygnsrytm, humör och stresshantering. Särskilt aktuellt för dig är om tre veckor är tillräckligt för att utgöra en hälsorisk.
Notera att rapporten, i sig, egentligen inte är en s.k. rättskälla såsom lagar och rättsfall. Trots detta, så hade jag inte blivit förvånad om en domstol skulle ta hänsyn till rapporten i sin bedömning om brädor som täcker ett lägenhetsfönster utgör exempelvis ett hinder eller men i nyttjanderätten (se 12 kap. 16 § första stycket andra punkten JB). Därför kan det vara aktuellt även för dig, som hyresvärd, att ta hänsyn till rapporten.
I ditt fall
Eftersom du, som hyresvärd, har en skyldighet att ombesörja sedvanliga reparationer, så bör hyresgästen rimligtvis behöva stå ut med att lägenheten inte är fullt brukbar då renovering sker. Hyresgästen kan exempelvis behöva stå ut med en begränsning av ljusinsläpp eller möjligheten att titta ut. Trots detta har hyresgästen rätt till hyresnedsättning om renoveringen bl.a. utgör hinder för lägenhetens fulla bruk. Dock har hyresgästen inte rätt till nedsättning av hyra om du och hyresgästen kommit överens om att hen inte ska ha den rätten. Med bakgrund i bl.a. RH 1988:11 (se även rättsfallet NJA 1916 s. 148), så har hyresgästen rätt till hyresnedsättning för den tid efter att hen påtalat bristen.
Frågan är dessutom vad som anses vara ett hinder eller en brist. Ett paraply som täcker fönstret i tre veckor är kanske inte att anses som ett hinder, men är en igensättning med hjälp av plankor det? Kanske är en eller två dagar inte att anses som hinder, men tre veckor?
Med anledning av mina frågor, så förstår du säkert att din fråga – rent juridiskt – inte är helt enkel att besvara. Med bakgrund i Folkhälsomyndighetens kunskapssammanställning så lutar jag mot att igensättningen är att anses som ett hinder. Tre veckor utan något som helst ljusinsläpp – under den ljusaste årstiden dessutom – är rimligtvis att uppfattas som en förhållandevis lång tid. Dock, gäller hyresnedsättningen från den tidpunkt då hyresgästen påtalat bristen.
Min slutsats
Eftersom ljusinsläpp och möjlighet att titta ut från sin bostad är viktigt för hälsan och välbefinnandet, så lutar jag mot att hyresgästen har rätt till en nedsättning av hyran för de tre veckor som fönstret är igensatt. Hyresgästen har, i regel, rätt till hyresnedsättning för den tid efter att hen påtalat bristen.
Sammanfattning
Hyresvärden har en skyldighet att låta en hyreslägenhet hålla ortens standard. Om brist föreligger har hyresgästen rätt till nedsättning av hyran. Det gäller även vid reparation och renovering om inget annat avtalats. Min bedömning är att ett fönster som satts igen med brädor är en brist och hyresgästen har därmed rätt till nedsättning av hyran. Rätten gäller fr.o.m. då hyresgästen påtalat bristen.
*Rapportens fullständiga titel är Ljus och hälsa – en kunskapssammanställning med fokus på dagsljusets betydelse i inomhusmiljö (Folkhälsomyndigheten, 2017). Rapporten finns tillgänglig här.
Jag hoppas du fått svar på din fråga! Om du har fler frågor, så tveka inte att ställa dem.
Vänligen,
