Fråga om besittningsbrytande uppsägning av hyreskontrakt och nedsättning av hyra pga hinder i hyresrätten

2016-03-15 i Hyresrätt
FRÅGA
Hej!!Jag frågar åt en vän som för tillfället är helt förtvivllad..Hon bor i ett gårdshus tillhörande en villa.Allt hyrs ut.Det är tre lgh i villan och vi har vårat boende i gårdshuset (5rok).Dom har bott här i fem år.Två vuxna med två små barn.Alltid betalt i tid och aldrig ställt till med något eller så..Vanligt kontrakt med tre månades uppsägning (från båda håll)Nu är det så att han som äger detta vill totalrenovera gårdshuset för att flytta dit själv med sin familj.Han har hittat en annan lägenhet till ddom,också en femma,ungefär samma pengar.Dock utan trädgård som de har nu.Mina frågor är,(Dom sitter här lite i chock nu.)Får man göra så här?De bli liksom utslängda och har inte så mycket val.Hur lång tid har dom besittningsrätt?Måste dom ta denna lägenheten han erbjuder eller får han leta upp fler?Han kommer ha hela trädgården som byggarbetsplats hela sommaren,får dom som bor i Villan kompensation för det?Och han kommer ju även skära av trädgården,så han får största delen och lägenheterna i villan minimalt.Har han rätt till det?
SVAR

Hej och tack för att du valt att vända dig till Lawline med din fråga!

Frågor om bostadshyra besvaras med hjälp av Jordabalkens (JB) 12 kap. För att klaga på hyresvärdens agerande i ett hyresförhållande vänder du dig till hyresnämnden.

Vid uppsägning av ett hyresavtal avseende bostadslägenhet gäller, som uppgett, tre månaders uppsägningstid såvida inte längre uppsägningstid varit avtalad, JB 12:4. Sker uppsägningen måste uppsägningen vara skriftlig för att i detta fall ha giltig verkan, JB 12:8. Trots uppsägning kan en hyresgäst ha s.k. besittningsrätt, som innebär att denna har rätt till förlängning av avtalet såvida inte vissa förutsättningar föreligger.

Dessa förutsättningar framgår av JB 12:46 och omfattar bland annat situationen då huset ska genomgå en större ombyggnad eller om hyreshuset utgör del av ett en- eller tvåfamiljshus och uthyrningen inte bedrivs affärsmässigt, exempelvis då det är en privatperson som hyr ut ett hus denne äger, jfr samma paragraf punkterna 4 och 6.

Vad beträffar situationen då huset ska genomgå en större ombyggnad bryts besittningsrätten först då det är uppenbart att hyresgästen inte kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt att det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Om det är så att ombyggnationen kan ske under förutsättning att endast en del, eller en del i taget, av lägenheten kan lämnas av hyresgästen kan hyresgästen ha rätt till förlängning ändå.

Beträffande hur det i dessa situationer kan anses oskäligt gentemot hyresgästen att behöva avflytta är beroende av en sammantagen bedömning där, hyresnämnden i detta fall, anser att det skulle vara oskäligt för hyresgästen att flytta. För att det inte ska utgöra en oskälig uppsägning kan hyresvärden om den vill ta fram och erbjuda ett skäligt alternativ i form av en ersättningslägenhet. Det föreligger således inget krav för hyresvärden att tillstå med en ersättningslägenhet, men det kan i dessa situationer tillstå att uppsägningen ändå anses som skälig. Eftersom det skulle röra sig om en permanent avflyttning skulle större krav komma att ställas på att ersättningslägenheten är likvärdig med den lägenhet de tidigare haft, men jag är osäker om endast det faktum att de haft tillgång till en trädgård kommer att komma att väga över till hyresgästens fördel i detta fall.

Vad gäller de kvarvarande hyresgästernas minskade tillgång till trädgården under ombyggnationen så kan detta vara föremål för nedsättning av hyran under denna tid. Avgörande för om det kan finnas sådana belägg är om det av hyresavtalet framgår att tillgång till trädgården eller del av den ingår i hyran, JB 12:16 punkt 3. Finns fog för hyresnedsättning men hyresvärden ändå nekar detta kan skälig del av hyran deponeras hos länsstyrelsen, varvid hyresvärden får väcka talan hos hyresnämnden huruvida denna del ska utbetalas eller dras av, JB 12:21.

Sammanfattningsvis får jag tyvärr konstatera att det kan vara så att uppsägningen är skälig. Ytterst kommer denna bedömning behöva göras utav hyresnämnden, där den ersättningslägenhet som erbjudits kan komma att utgöra fokus för huruvida skälighet föreligger för avflyttning. Beträffande nedsättning av hyra i och med ombyggnadsarbeten beror möjligheten av detta på om det i hyresavtalet finns föreskrivet att tillgång till trädgården ska ingå i hyran.

Behöver ni hjälp att driva ärendet beträffande uppsägningen i hyresnämnd eller vidare hjälp hur ni praktiskt går tillväga såvitt hyresvärden nekar rätt till avdrag på hyran p.g.a. att ni hindras tillträde till trädgården rekommenderar jag att ni kontaktar oss på Lawline för fortsatt vägledning. Detta gör ni enklast genom http://lawline.se/boka alt klicka på knappen till höger.

Med vänlig hälsning,

Niclas Lindblom
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Hyresrätt (1742)
2020-09-16 Kan en hyresvärd säga upp mig om jag äger ett fritidshus?
2020-09-16 Kan man avtala om kortare uppsägningstid för lokalhyresrätt?
2020-09-15 Vad är hyresvärden skyldig att göra vid ohyra i hyresrätt?
2020-09-15 Ökad hyra utan underrättelse

Alla besvarade frågor (84132)