Besittningsskydd, rivning av bostadshus och ersättning
Hej vår bostad ska rivas ner och jag undrar hyresvärden är skyldig att ersätta oss RÄTT för den storleken på lägenheten, hyran samt läget. Vi har en förstahandskontrakt och besittningsskydd.
Kan man på något sätt bli utkastad utan att få någon ersättnings alls ?
Vad för rättigheter har vi?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att ni vänder dig till Lawline med er fråga!
Jag tolkar er fråga som att ni undrar vad ni har för rättigheter gentemot hyresvärden när bostadshuset ska rivas. I mitt svar kommer jag först att berätta allmänt vad det finns för regler på området för att sedan gå vidare till att försöka besvara frågan om vad som gäller i ert fall. Regler om hyresrätter hittas i 12 kap jordabalken.
Allmänt om besittningsskydd, rivning och ersättning.
För att hyresvärden ska få kasta ut hyresgäster med besittningsskydd krävs att en besittningsskyddsbrytande grund föreligger. En sådan grund för uppsägning är om huset ska rivas och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör (12 kap 46 § punkt 3 jordabalken)
Om hyresgästerna skulle bestrida en uppsägning så får en domstol inte pröva ändamålsenlighet och lämplighet med själva rivningen. Domstolen tittar istället på om uppsägningen är oskäligt mot hyresgästen. Det man kan titta på då är vilken effekt uppsägningen kan få för hyresgästen. Hänsyn ska då bland annat tas till situationen på bostadsmarknaden. Vid en inte alltför allvarlig bostadsbrist bör det finnas möjlighet för visst skydd i form av att hyresvärden medger:
(1) uppskov med avflyttning,
(2) hjälper till att hitta ny bostad, eller
(3) erbjuder en provisorisk bostad.
Hyresvärden har inte någon skyldighet att erbjuda en liknande lägenhet, utan det är endast om det är möjligt. Om man inte går med på att flytta ska hyresvärden hänskjuta tvisten till hyresnämnden, senast inom en månad från det att hyrestiden löpt ut. Därför har du inte alltför många möjligheter att inte acceptera en lägenhet som hyresvärden erbjuder.
Vad gäller i ert fall?
Det finns två krav som måste vara uppfyllda för att hyresvärden ska få säga upp ert hyreskontrakt.:
(1) Bostadshuset ska rivas (vilket verkar vara uppfyllt), och
(2) Att det inte är oskäligt mot er som hyresgäster.
Vad ni har för rättigheter hänger ihop med vad som skäligt/oskäligt. Det framgår inte i frågan vart ni bor men är det på en plats där det råder bostadsbrist så kan ni mycket väl ha möjlighet att kräva att hyresvärden ska erbjuda en ny bostad (eftersom det hade varit oskäligt att säga upp hyreskontraktet och det medför att ni blir hemlösa). Bor ni på en plats där det finns goda möjligheter att skaffa en ny bostad så behöver inte er nuvarande hyresvärd hjälpa er att hitta en ny bostad.
Om hyresvärden är skyldig att hjälpa till med en ny bostad så finns inget krav på att han/hon ska fixa en lägenhet med samma läge, hyra och storlek. Det blir återigen en fråga om vad som är skäligt/oskäligt. Det får som sagt inte vara oskäligt, t.ex. att ni nu är två personer i en 3:a på 65 kvadrat och blir erbjudna en 1:a på 10 kvadrat eller att ni nu betalar en hyra på 6000 kr och erbjuds en lägenhet där hyran ligger på 20 000 kr.
Det ni kan göra nu är att förhandla med hyresvärden. Beroende på vart ni bor kan ni ha goda förhandlingsmöjligheter. Ni kan såklart försöka att kräva en lägenhet med liknande storlek, hyra och läge. Om hyresvärden inte erbjuder någonting tillbaka eller erbjuder ett dåligt alternativ, då kan ni vägra att flytta. Om ni vägrar att flytta behöver hyresvärden vända sig till hyresnämnden. Då är det upp till hyresnämnden att bedöma om hyresvärdens alternativ är oskäliga eller inte.
Sammanfattningsvis
Det finns en möjlighet att ni blir utkastade utan att få någon ersättning alls. Rättigheterna ni har beror helt på vad som ses som oskäligt där ni bor. Mitt tips är att så fort som möjligt börja förhandla med hyresvärden och acceptera ett alternativ som är godtagbart. Ni kan inte kräva en lägenhet i samma standard som ni har nu.
Hoppas ni fått svar på er fråga!
