Avtalsslut vid fastighetsköp och möjligheter att införa villkor i avtalet

2016-08-04 i Köpavtal
FRÅGA
Vad krävs för att ett avtal ska vara juridiskt bindande? Min man ska efter gemensan överenskommelse köpa ut mig från vårt gemensamma hus. Vi vill upprätta ett avtal om att om han säljer bostaden inom 3 år och gör en vinst jämfört med dagens uppskattade värde ska jag få rätt till halva vinsten. Hur upprättar vi ett sånt avtal så att det blir juridiskt bindande?
SVAR

Hej!

Tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga.

Mitt svar är indelat i tre huvudavdelningar. Först behandlar jag de allmänna reglerna för hur avtal sluts. Därefter förklarar jag reglerna som gäller särskilt för fastighetsköpeavtal. Jag avslutar med en kort sammanfattning.

1 Allmänna regler om avtalsslut

1.1 Avtalsslut generellt

Enkelt sagt sluts avtal genom att parterna tillsammans kommer överens om att vara bundna av ett visst avtalsinnehåll. Det är principiellt sett inte svårare än att du t.ex. frågar honom om han ingår avtal med dig på de villkor du uppger och han svarar ja. En annan sak är att ett skriftligt och undertecknat avtal är bättre än ett muntligt avtal, eftersom det blir lättare att bevisa att det finns ett avtal samt vilka avtalsvillkoren är.

1.2 Anbud och accept

Det finns dock olika modeller för att sluta avtal. Huvudmodellen regleras i 1 kap. lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (den s.k. avtalslagen, förkortad AvtL).

Modellen innebär att en part först kommer med ett anbud. Kraven för att det ska föreligga ett bindande anbud i avtalslagens mening kan sammanfattas på så vis att det ska vara så preciserat att det är möjligt för honom att acceptera det bara genom att svara ”ja”. Därmed uppstår också ett avtal.

Ett anbud måste alltså t.ex. innehålla sådant som vad avtalet går ut på (dvs, vad parterna ska prestera), vilka villkoren är, vilka som vore parter i det tilltänkta avtalet, etc.

Observera dock att det inte uppstår något avtal om accepten (dvs, motpartens jakande svar på anbudet) inte är ”ren”. Med det menas att dess innehåll inte överensstämmer helt och hållet med anbudets. Enligt 6 § AvtL ses en sådan accept som ett nytt anbud, som då ska accepteras av den första anbudsgivaren.

Det finns många tidigare svar på Lawline om just anbud och accept, se t.ex. de följande: Avtalsbundenhet, Fråga om bindande avtal har träffats., Bindande avtal eller inte, Har ett bindande avtal kommit till stånd?, och Oren accept.

1.3 Exempel på andra modeller för avtalsslut

Det finns dock fler modeller för avtalsslut. Det går t.ex. att först komma överens om att avtalet bara blir bindande genom att en skriftlig handling undertecknas av båda parterna, och därefter upprätta och underteckna det skriftliga kontraktet. Avtalsslut kan också ske genom verkligt handlande istället för språkligt uttryck, som t.ex. genom att betala i en matvarubutiks kassa eller att ställa sin bil på en avgiftsbelagd parkering.

2 Särskilt för fastigheter

Som jag förstår det är ert gemensamma hus beläget på en fastighet som ni gemensamt äger, dvs bostaden är fast egendom. Om ni planerar att först göra en bodelning där ni låter varandra ha kvar sin hälft av fastigheten, måste hans köp av din andel av fastigheten ske i enlighet med 4 kap. jordabalken (1970:994) (JB).

Det innebär att köpeavtalet måste vara skriftligt och undertecknat av båda parterna, se 4 kap. 1 § JB. Avtalet måste bestämma köpeskillingen och det måste finnas en förklaring från säljaren att köpeobjektet överlåts till köparen.

I ett sådant kontrakt skulle ni t.ex. kunna ta in ett villkor om vinstfördelningen vid en senare försäljning. Se dock till att inte göra frågan om köpets bestånd beroende av om villkoret uppfylls. Sådana villkor får inte vara under mer än två år enligt 4 kap. 4 § JB – annars är hela avtalet ogiltigt. Istället bör villkoret sanktioneras med t.ex. vite eller skadestånd.

Vill ni ha mer hjälp med att skriva själva kontraktet rekommenderar jag att ni kontaktar en av de specialiserade jurister som Lawline arbetar med. Det kan du göra HÄR. Lawline har också en tjänst särskilt för att skriva avtal, vilken finns HÄR.

3 Sammanfattning

Ett bindande avtal kommer till stånd genom att parterna kommer överens om att vara bundna av ett visst avtalsinnehåll. De kan t.ex. göras genom att en part kommer med ett anbud (erbjudande), vilket den andra parten helt och hållet accepterar. För ett villkor som ansluter till köpet, är det ofta mest passande att ta in det i själva köpeavtalet. För fast egendom måste dock köpeavtalet bl.a. vara skriftligt och undertecknat.

Jag hoppas att det var svar på er fråga!

Behöver ni vidare hjälp med att sluta avtal är ni välkomna att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till onsdag 10:00–16:00) eller maila oss på info@lawline.se.

Med vänliga hälsningar,

Simon Göransson
Fick du svar på din fråga?
Kommentera
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Köpavtal (186)
2020-10-25 Formkrav och avtalstolkning gällande markområden
2020-10-12 Hur skriver jag över halva fastigheten på min sambo?
2020-09-14 Hur säljer vi samägd bostadsrätt till min son?
2020-09-01 Avtal där det framgår att en säljare inte har rätt till ersättning vid framtida försäljning

Alla besvarade frågor (85411)