Asbest i bostadsrätt, m.m.
Hej,
vid en renovering av vår bostadsrättslägenhet har det visat sig finnas asbest i det kakel och de fogar vi har knackat ner. Bostadsrättsföreningen har inte informerat oss om att det finns asbest i huset, säljaren har inte informerat oss om att det finns asbest. Undersökningsplikten har vi skött men inte haft i tanke på att det skulle kunna finnas i lägenheten.
Är inte det något som vi skulle blivit upplysta om, om vi blir sjuka av det vem bär ansvaret?
Vilka lagar gäller??
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Din fråga regleras miljöbalken (MB) och bostadsrättslagen (BRL).
Först kommer jag att redogöra för ifall bostadsrättsföreningen eller säljare har skyldighet att informera er om förekomsten av asbest i lägenheten. Därefter kommer jag att svara på vem som bär ansvaret för saneringen och saneringskostnaderna. Slutligen kommer jag att besvara vem som bär ansvaret om någon blir sjuk av asbesten som befinner sig i lägenheten.
Har bostadsrättsföreningen eller säljaren skyldighet att informera köparen om förekomsten av asbest i lägenheten?
Vanligast är att man hittar asbest vid renovering av fastigheter byggda på 1950-1970-talet, men det kan även förekomma i äldre fastigheter. Är bostadsrätten äldre, dvs. från tiderna när asbest användes, måste man som köpare anta att det kan finnas asbest. Det går då inte att påtala s.k. dolt fel, utan det ingår i köparens undersökningsskyldighet. Asbest användes förut innan man visste hälsoriskerna med det, varför det i sig inte utgör ett fel, utan ett normalt sätt att bygga på den tid huset byggdes. Därför är säljaren inte skyldig att på eget initiativ berätta om asbest finns, eftersom det kan antas finnas i äldre fastigheter.
Den egna undersökningsplikten som köpare har är långtgående när det gäller bostadsrätter. Fel som upptäcks i efterhand ansvarar säljaren för under två år efter överlåtelsen. Då kan köparen begära att säljaren ska åtgärda felet eller sätta ner köpeskillingen i efterhand. Villkoret är att felet fanns där när bostaden köptes, att det inte var möjligt att upptäcka, att det inte var förväntat med hänsyn till bostadens ålder, skick eller konstruktion och att lägenhetens egenskaper avviker från uppgifter som säljaren lämnat.
Sammanfattningsvis borde ni som köpare och innehavare av bostadsrätten ha antagit att asbest förekom i lägenheten om ni inte frågade säljaren om förekomsten och denne försäkrat er om att asbest inte fanns.
Vem bär ansvaret och kostnaderna för saneringen av asbest?
Enligt 7 kap. 4 § BRL har bostadsrättsföreningen skyldighet att hålla lägenheten och huset i gott skick i den mån ansvaret inte enligt 7 kap. 12 § BRL vilar på bostadsrättshavaren. Fördelningen av underhållsansvaret regleras närmare i föreningens egna stadgar, varför jag rekommenderar att ni kontrollerar er föreningsstadgar för att se vad som gäller för er.
Föreningen har även enligt 9 kap. 9 § andra stycket MB skyldighet att vidta åtgärder som skäligen kan krävas för att hindra uppkomsten av eller undanröja olägenheter för människors hälsa. Om bostadsrättshavaren själv initierat en renovering och det är orsaken till att asbesten frilagts kan bostadsrättshavaren behöva stå för saneringskostnaderna. Detta på grund av att när asbest frilagts utgör den en olägenhet för människors hälsa och bostadsrättshavaren själv orsakat behovet av saneringen (se Stockholms tingsrätts dom 10 januari 2008 T10068-07). Då finns det ingen möjlighet att ålägga föreningen att stå för saneringskostnaderna enligt BRL eller MB.
Huvudregeln är att om man på eget initiativ renoverar sin lägenhet svarar man själv för alla kostnader som uppstår, inklusive asbestsanering. När bostadsrättshavaren använder lägenheten ska denne se till att omgivningen, dvs. grannarna, inte utsätts för störningar som kan vara skadliga för hälsan eller försämra deras bostadsmiljö på ett sätt som skäligen inte bör tålas (7 kap. 9 § BRL). Dock om asbest upptäcks vid en eventuell skada, exempelvis en vattenläcka som inte uppkommit genom bostadsrättshavarens egen vårdslöshet eller försummelse, kan en del av ansvaret för asbestsaneringen hamna på föreningen (7 kap. 12 § tredje stycket BRL). Dock hänvisar jag även här till föreningens stadgar så ni kan kontrollera vad som gäller för er.
Sammanfattningsvis beror det på vad det står i föreningens stadgar samt vem som initierat renoveringen i lägenheten.
Vem bär ansvaret om någon blir sjuk av asbest?
Felaktig hantering av asbest vid renovering i er lägenhet utgör en stor hälsofara och det kan påverka även grannar, eftersom asbestdamm sprider sig och ligger kvar länge i luften. Ni som bostadsrättshavare har ett stort ansvar för att detta hanteras korrekt, varför vid misstänkt asbest bör en godkänd firma komma och ta prover för analys. Firman bör ha tillstånd från Arbetsmiljöverket för att få arbeta med asbest och asbesthaltiga material. Om saneringsbehov finns bör det göras av godkänd saneringsfirma enligt gällande regler. Om ni är osäkra bör ni kontakta bostadsrättsföreningen.
Initiala ansvaret ligger på er som bostadsrättshavare, enligt 7 kap. 12 § första stycket BRL. Om ni som bostadsrättshavare försummar ert ansvar för lägenhetens skick enligt samma lagrum i sådan utsträckning att annans säkerhet äventyras eller det finns risk för omfattande skador på annans egendom och inte efter uppmaning avhjälper bristen i lägenhetens skick så snart som möjligt, får föreningen avhjälpa bristen på bostadsrättshavarens bekostnad (7 kap. 12 a § BRL). Föreningen har inte rätt att avhjälpa alla brister på bostadsrättshavarens bekostnad, utan rätten föreligger enbart i särskilt angelägna fall. Sådant fall är att bristen innebär att säkerheten för andra bostadsrättshavare i huset eller annan person äventyras. Föreningen är skyldig att först uppmana bostadsrättshavaren att själv åtgärda bristen och i 7 kap. 32 § BRL finns föreskrifter om hur en sådan tillsägelse till bostadsrättshavaren kan skickas (prop. 2002/03:12 s. 56 ff).
Sammanfattningsvis bör ni åtgärda detta så fort som möjligt för att undvika att föreningen eventuellt kan behöva avhjälpa bristen på er bekostnad samt att grannarnas och eran hälsa utsätts för fara.
Förhoppningsvis fick ni svar på era frågor och min förhoppning är att er situation löser sig skyndsamt!
Vänligen,
