Uppsägning av hyresavtal på grund av försäljning av fastigheten.

Question

Hej LAWLINE.
Jag har en tid försökt sälja min villa utan att lyckas. Nu har en familj som varit intresserade av att köpa men inte fått lån talat om för mig att de skulle kunna tänka sig att hyra fastigheten. Målet för mig är att sälja huset när marknaden vänt igen och det är de som vill hyra införstådda på.
Finns det något sätt att avtala bort besittningsrätten? Jag har hört att den ändå verkar efter nio månader, oavsett om den avtalats bort eller ej.
Kan en avsiktsförklaring som godkänts av bägge parter i ett sådant avtal göra ett framtida uppsägande av hyreskontraktet lättare?
Hjälp mig!
Mvh Magnus.

Answer 1

Hej,

När det gäller besittningsrätten så kan man som huvudregel inte disponera över den innan kontraktets ingående. Det står naturligtvis parterna fritt att _efter_ att hyreskontraktet ingåtts ingå ett separat avtal om hyresavtalets uppsägande.

Parterna kan även upprätta en särskild handling som reducerar besittningsskyddet. Denna handling får alltså inte vara en del av hyresavtalet, då den då kommer att bli utan verkan. Istället ska en separat, skriftligt avtal upprättas. Utgångspunkten är att ett sådant avtal måste godkännas av hyresnämnden. Dock har man möjlighet att ingå ett sådant avtal utan att det godkänns, om överenskommelsen sträcker sig max 4 år framåt i tiden och avser en bostad i ett en- eller tvåfamiljshus samt att uppsägningen beror på att ägaren/hyresvärden själv tänker nyttja huset som bostad eller sälja fastigheten. Rätten att reglera besittningsskyddet genom avtal framgår av 12 kap 45a§ JB, https://lagen.nu/1970:994#K12P45aS1. I ditt fall kan ni alltså upprätta ett sådant avtal. Tänk på att det i avtalet tydligt framgår att hyresgästen inte har rätt till besittningsskydd.

Ett annat alternativ är att ingå ett tidsbegränsat hyresavtal, vilket då går ut vid avtalets slut, se 12 kap 4§ 2st JB, https://lagen.nu/1970:994#K12P3S2. Men har hyresgästen bott där i mer än nio månader måste man ändå säga upp avtalet för att upphöra och faller då tillbaka in i besittningsreglerna. Som din fråga är ställd misstänker jag att besittningen för hyresgästen kan överstiga nio månader.

Om vi då tittar på besittningsskyddet så utgår lagen från att besittningsskydd har uppstått för hyresgästen och anger istället de situationer då hyresägarens intresse är starkare än hyresgästens och därför bryter igenom besittningsskyddet. En av de grunderna finner man i 12 kap 46§ 6p JB, https://lagen.nu/1970:994#K12P46S1, när det gäller en- eller tvåfamiljshus (villor) har ägaren ett starkare intresse av att förfoga över huset om denna själv vill bosätta sig i alternativt om han vill sälja huset. I en säljsituation så som den du kommer att befinna dig i så har du med andra ord rätt att säga upp hyresavtalet. Det krävs dock att hyresavtalet sägs upp i enlighet med 12 kap 3 + 4§§ JB, https://lagen.nu/1970:994#K12P3S1. Vilket innebär en skriftlig uppsägning till närmaste månadsskiftet efter tre månader för ett avtal på obestämd tid och tre månader från närmsta månadsskifte om hyrestiden på ett bestämt avtal då hyrestiden överstiger tre månader. Hyresgästen måste även få ett skäligt rådrum att finna en ny bostad. Flyttar inte hyresgästen trots anmodan så får man inom en månad hänskjuta ärendet till hyresnämnden för behandling.

I ditt fall borde ett avtal om besittningsrätten vara möjligt då familjen som ska hyra verkar vara på det klara med att huset framöver ska säljas och därför kan tänkas vara positiva till en sådan reglering av besittningsskyddet. Men även om ni inte skriver ett avtal som reglerar att besittningsskyddet bortfaller kommer du kunna säga upp avtalet med hänvisning till att du vill sälja villan.

Jag hoppas att du har fått svar på dina frågor!

Med vänliga hälsningar