Vad gäller vid samägande?
Hej! Jag äger ett privat stall ihop med en kompis. Nu är det så att hon vill bygga om till sin fördel och jag vill inte det så nu har vi blivit osams. Och nu har hon börjat bygga om utan mitt godkännande. Har hon rätt att göra så?
Lawline svarar
Lagen om samäganderätt innehåller regler om vad som gäller när personer äger något tillsammans (1 § samäganderättslagen). Dock är denna lag till en stor del dispositiv vilket innebär att reglerna kan avtalas bort. När jag besvarar din fråga utgår jag ifrån att du och den andra delägaren inte har ett avtalat bort reglerna i ett samägaravtal.
Som huvudregeln krävs samtliga delägares samtycke för att förfoga (exempelvis sälja) det samägda egendomen i sin helhet. Kravet på samtycket gäller också för vidtagande av åtgärd som avser egendomens förvaltning, exempelvis som i ditt fall då din kompis bygger om stallet till sin fördel. ( 2 § samäganderättslagen) Detta gäller dock inte om åtgärden inte kan vänta för att behålla egendomen i ett godtagbart skick, det kan exempelvis handla om att egendomen kommer förstöras om man inte vidtar en åtgärd snabbt och man därför inte hinner hämta övriga delägares samtycke. Då jag inte vet några detaljer om situationen i fråga kan jag inte avgöra om detta undantag är tillämpligt, men inom juridiken ska undantag i regel tillämpas restriktivt och det krävs alltså ganska mycket för att huvudregeln som kräver samtycke ska kunna åsidosättas.
Alltså har din kompis inte rätt till att bygga om stallet utan ditt samtycke, förutsatt att ovan nämnda undantag inte är tillämpbart.
Hur du kan gå tillväga
Jag skulle rekommendera att du börjar med att meddela den andra delägaren att hon inte har rätt till att bygga om stallet utan ditt samtycke. Förhoppningsvis kan ni komma överens eller hitta en kompromiss, men om det inte går finns det ett antal rättsliga åtgärder för dig att använda.
Ansöka om god man
Du kan ansöka om att tingsrätten ska tillsätta en god man som får ta hand om stallets förvaltning under en viss tid. Ni kan antingen utse en god man själva eller be rätten att välja en god man som är lämplig.(3 § samägandelagen) 4 § samägandelagen).
Offentlig auktion
Om ni inte kommer överens angående stallets förvaltning kan ni sälja stallet. Då krävs alla delägares samtycke (1 § SamägL) (2 § SamägL). Om inte alla delägare kommer överens om en försäljning finns möjligheten att genomföra en offentlig auktion. En ansökan om offentlig auktion får göras av varje delägare. Ansökan sker hos tingsrätten som förordnar en god man som kommer att sköta förfarandet. Alla delägare står tillsammans för kostnaderna som uppstår i samband med den offentliga auktionen (6 § SamägL) (15 § SamägL) ( 8 § SamägL). En delägare har rätt att meddela anstånd (vid anstånd skjuts den offentliga auktionen upp men den kommer fortfarande att genomföras) om det föreligger synnerliga skäl. Synnerliga skäl kan vara att det exempelvis visar sig vara svårt att sälja fastigheten till ett rimligt pris (6 § SamägL).
Nackdelar med offentlig auktion
Om ni säljer er fastighet till utomstående genom offentlig auktion kommer ni förlora er äganderätt till fastigheten. Dessutom brukar kostnaderna bli höga vid en offentlig auktion och slutpriset för fastigheten tenderar att bli lägre. Ni kan inte heller helt fritt bestämma försäljningsvillkoren vid en offentlig auktion eftersom vissa regler i samäganderättslagen begränsar den möjligheten. Det är därför oftast billigare och mer fördelaktigt att sälja fastigheten genom en mäklare om ni kan enas om det.
Slutsats
Jag rekommenderar att ni först försöker lösa konflikten tillsammans. Om detta inte går kan ni ansöka om en god man som kan ta hand om stallets förvaltning under en begränsad tid. Att ansöka om en offentlig auktion kan ses en sista utväg om ni inte kommer överens. Behöver ni hjälp att upprätta ett avtal angående förvaltning eller försäljning så har vi skickliga jurister på lawline ni kan vända er till. Ni kan exempelvis boka tid med en jurist: https://lawline.se/boka. Lawline erbjuder också produkter till fast pris:https://lawline.se/fixed_price
Jag hoppas att du fick svar på din fråga! Om det är något mer du undrar över är du varmt välkommen att ställa en nya fråga.
Med vänliga hälsningar,
