Upplåtelse av bostadsrätt i andra hand m.m.

Question

hej Lawline,
jag har en bostadsrätt pa gärdet. för att hyra ut min bostad maste jag fa ett skriftlig godkännande av styrelsen. Är det förtfarande samma bestämmelser som gäller 2013?
min styrelse har nekat till att jag far hyra ut min vaning...men de har godtjänt 4 bostadsrätter för uthyrning..
jag bor i Schweiz och har köpt denna vaning för att bo i när jag kommer tillbaka till Sverige. Av ekonomiska själ vill jag hyra ut den, ocksa eftersom det är bättre att vaningen " lever" och det är brist pa hyresrätter i Stockholm ( Lag. Uthyrn. i andr. hand)!
ville veta vad för kriterier de andra 4 bostadsrätterna hade för att de fick hyra ut och hur länge ( utan namn), de svarade " att det gar under "sekretesslagen"..och att jag inte far veta det??
Min fraga till er: är det verkligen sa? var star det?
Vi har arsmöte den 29.05 och jag vill ha med min syster som är min kontaktperson i Stockholm och som har hand om alla saker som rör min bostadsrätt. Hon har själv en bostadsrätt och vet mer om hur lagen är i Sverige.
jag fick ett mail av styrelsen, att hon inte har lov att deltaga vid arsmötet???
Att hon inte har rösträtt, det är klart men var star det i lagen att hon inte har rätt att deltaga??
denna förening verkar mycket "egendomlig" !
vänliga hälsningar

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

För det första skall sägas att du behöver styrelsens samtycke för att få upplåta din bostadsrätt i andra hand (7:10 bostadsrättslagen (BRL)). Om styrelsen vägrar kan du dock gå till hyresnämnden för att få tillstånd. Sådant tillstånd skall av hyresnämnden lämnas om "bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke" (7:11 BRL). Regeringen lämnade under 2012 ett förslag på att kravet på beaktansvärda skäl skulle slopas. Detta förslag röstades dock ned i riksdagen. http://www.riksdagen.se/sv/Dokument-Lagar/Utskottens-dokument/Betankanden/Arenden/201213/CU3/

Kravet på beaktansvärda skäl skall enligt förarbetena tolkas generöst. Så här uttrycks det. "Beaktansvärda skäl skall t.ex. kunna anses föreligga även om den situation som är skälet till begäran beror på bostadsrättshavarens eget val. I princip bör t.ex. tillstånd till andrahandsuthyrning kunna lämnas om en förälder vill hyra ut en mindre lägenhet till sitt barn. Vidare bör en person som har förvärvat en lägenhet för att bosätta sig där efter pensioneringen kunna få hyra ut lägenheten i andra hand under begränsad tid. Kravet på beaktansvärda skäl innebär å andra sidan en markering av att det finns vissa skäl som trots allt inte kan anses som godtagbara. Det gäller t.ex. vid köp som har skett i rent spekulativt syfte och där bostadsrättshavarens avsikt aldrig har varit att själv använda lägenheten".

Mot bostadsrättshavarens skäl vägs föreningens skäl för att vägra samtycke. Här kan förening hänvisa till andrahandshyresgästens personliga kvalifikationer (god utövare av nyttjanderätten?). Däremot har andrahandshyresgästens betal­ningsförmåga ingen självständig betydelse, eftersom bostadsrättshavaren hela tiden svarar för de ekonomiska förpliktelserna gentemot föreningen. Vidare bör vid prövningen hänsyn kunna tas till de villkor som i stadgarna har ställts upp för medlemskap i föreningen samt till föreningens intresse av all lägenheterna inte i alltför stor utsträckning kommer att bebos av andra än bostadsrättshavarna själva. Ju längre tid som andrahandsupplåtelse sker desto starkare skäl måste bostadsrättshavaren ange för att den skall godkännas. 

Hur ditt tillstånd kommer bedömas i hyresnämnden är svårt för mig att avgöra då jag inte har information om alla intressen som står på spel. Det du kan göra är att argumentera för din sak baserat på den information jag gett dig.

Angående din sekretessfråga kan följande sägas. Bostadsrättsföreningar är inte en del av det allmänna (staten inklusive olika statliga organ och myndigheter, landstingskommun, kommun) och lyder inte under offentlighetsprincipen. Det finns alltså ingen generell skyldighet för styrelsen att lämna ut uppgifter till medlemmarna. Å andra sidan finns det inte heller någon lagreglerad tystnadsplikt, eller sekretess, som din styrelse hävdar. Det är alltså, till mångt och mycket, upp till föreningen själv att bestämma hur mycket information som skall lämnas ut. Praxis inom föreningslivet synes vara att styrelsen informerar medlemmarna om allt, så länge inte informationen skadar föreningen eller medlem i föreningen. Hur detta skall tolkas är dock upp till föreningen och styrelsen. En ganska omfattande "tystnadsplikt" kan motiveras med att det är till föreningens bästa att styrelsen får jobba ostört (se http://www.bobattre.se/VaraSidorStyrelseSkolaJuristen0905.asp?Page=P06). Hur ditt fall skall tolkas är svårt för mig att avgöra eftersom det, till mångt och mycket, är upp till förening och styrelse att bestämma hur öppen man vill vara (vilken informationspolicy man vill ha). Det du kan göra är att argumentera för att den information du vill ha ut är helt oskadlig.

Till sist skall något sägas om din fråga angående närvarorätt. Vem som får närvara vid årsmötet regleras främst i bostadsrättsföreningens stadgar. Alla medlemmar har ju såklart en rätt att närvara. Praxis i föreningslivet är att medlem också har rätt att ta med en närstående (make, maka, sambo, registrerad partner, förälder, syskon eller barn) som biträde till stämman. Det är dock möjligt att din förenings stadgar är annorlunda utformade. Jag råder dig därför att undersöka vad som står i stadgarna angående närvarorätt.

Bostadsrättslagen finns https://lagen.nu/1991:614