Problem med nyttjanderätt till sommarstuga.

2015-07-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA
HEJ Har en fråga angående min mamma och hennes bröder arvde ett hus av sin mamma. Sen dog den ene brodern för 2 år sedan. Han hade en sambo som dom lovade att få vara i hans stuga som ligger ihop med det huset dom ärvde, stugan ingick i arv eft mamman till alla syskonen. Nu vill ej sambon lämna nycklen till mamma och hennes bror för dom behöver komma in där. Hur går dom till väga? mvh
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Det finns i huvudsak två aspekter på din fråga jag vill uppmärksamma. Den första aspekten är äganderätten till egendomen och den andra är nyttjanderätten (vem som får använda stugan).

Äganderätten.

Den första aspekten rör äganderätten till stugan. Som jag förstår det så ärvde syskonen både huset och stugan (benämns nedan som "egendomen"), de har full äganderätt till egendomen. Det som är oklart är om den brodern som dog hade några barn eller om han skrivit testamente där hans äganderätt i egendomen övergick till hans sambo.

Hade han egna barn så har förmodligen dessa ärvt hans del i egendomen, ärvdabalken 2:1. Hade han inte några barn men skrev testamente där sambon var ensam arvtagare eller en av arvtagarna så kan hon ha fått del i äganderätten till egendomen, ärvdabalken 9:1 se här.

Har sambon förvärvat äganderätt till egendomen är det en fråga om hur ni ska hantera en egendom som ni äger andelar i, med andra ord en egendom som är samägd. Samäganderättslagen är den lag som reglerar gemensamt ägande av fastigheter. Lagen är delvis dispositiv vilket innebär att det är möjligt att avtala om att delar av den inte ska gälla. Vad jag förstår av din fråga så har det inte upprättats något avtal som reglerar ert gemensamma ägande av stugan, med andra ord gäller lagen i sin helhet i ert fall. Det som generellt kan anges är att beslut och förvaltning som rör egendomen kräver samtliga delägares samtycke, se samägandelagens 2 §. För mer information om samägandet vill jag hänvisa till min kollega, se http://lawline.se/answers/mojligheter-till-att-upplosa-samaganderatt-av-sommarstuga-pa-ofri-grund.

Har inte sambon på något vis förvärvat äganderätt till egendomen så har din mamma och hennes bror/bröder full äganderätt även till stugan som jag förstår det. Har de full äganderätt blir detta en fråga om den före detta sambons nyttjanderätt till egendomen.

Nyttjanderätten.

Nyttjanderätt till fast egendom (mark) behandlas i Jordabalkens sjunde kapitel. Ett avtal om nyttjanderätt kan vara antingen skriftligt eller muntligt.

Som jag förstår det har inte sambon blivit lovad exklusiv nyttjanderätt. Det hon har blivit lovad är tillgång till stugan, inte att den endast är hennes att använda. Det kan således rör sig om en "benefik upplåtelse" (nyttjanderätt till stugan utan vederlag) och/eller en "partiell nyttjanderätt" (nyttjanderätt som inte ger exklusiv besittningsrätt till stugan).

Eftersom det inte framgår av dina uppgifter om avtalet är muntligt eller skriftligt kan utformningen av avtalet vara avgörande för hur situationen bäst kan lösas till er fördel. Har ni ett skriftligt avtal bör ni se över detta noga och försöka avgöra om det kan vara så att sambons agerande, i form av att vägra er tillträde, utgör ett avtalsbrott och om avtalet om nyttjanderätt därför inte längre är bindande. Detta skulle vara det enklaste då det skulle innebära att hon helt enkelt förverkat sin rätt att använda stugan och ni kan förbjuda henne att komma tillbaka. För en bedömning om ett sådant avtalsbrott inträffat bör ni söka ytterligare juridisk rådgivning.

Är avtalet muntligt är det av yttersta vikt vad parterna faktiskt kommit överens om, och till sist vad parterna kan bevisa, för att veta vilka rättigheter vardera part har. Har man uttryckt något i stil med att "sambon skall få fortsätta använda stugan", utan tidsangivelse eller under vilka villkor nyttjanderätten kvarstår finns det flera argument som skulle kunna hjälpa er sak. Det skulle kunna vara så att nyttjanderätten är utan klar tidsangivelse och kan då sägas upp när som helst, med en skälig uppsägningstid. En skälig uppsägningstid skulle kunna vara ett år. Har den utlovats på livstid blir det svårt att säga upp nyttjanderätten, det är därför viktigt att ni utreder vad som faktiskt avtalats, JB 7:5, se här.

Beroende på anledningen till varför din familj behöver komma in i stugan skulle sambons vägran att tillåta tillträde kunna utgöra avtalsbrott. Om det skulle vara så att stugan är i behov av reparationer, underhåll eller annat mer eller mindre akut som tillhör förvaltningen av egendomen kan sambons försvårande av er förvaltning innebära att hennes rätt är förverkad beroende på vad som anges i avtalet.

Slutsats.

Det är svårt att uttala sig om vad ni bör eller inte bör göra utifrån er information men jag ska försöka sammanfatta vad ni kan göra.

Har ni gemensam äganderätt är det upp till er att gemensamt besluta om egendomen, det är således inte upp till sambon att bestämma hur stugan ska skötas eller vem som har tillgång till den. Är det så att ni har full äganderätt, eller gemensam äganderätt, men sambon har nyttjanderätt är det av stor vikt vad avtalet faktiskt säger, oavsett om det var muntligt eller skriftligt, för att veta om t.ex. ett avtalsbrott föreligger som medför att ni omedelbart kan säga upp nyttjanderätten. Ni skulle kunna säga upp nyttjanderätten, oavsett om avtalsbrott föreligger, med en skälig uppsägningstid.

Hoppas ni har fått lite mer klarhet i er situation!

Skulle ni känna att ni är i ytterligare behov av rådgivning rekommenderar jag er att kontakta vår telefonrådgivning på tel. 08-533 300 04 eller skicka ett mail till radgivning@lawline.se för att få ytterligare hjälp att gå vidare med ert ärende.

Med vänlig hälsning.

Niclas Friberg
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Övrigt (1962)
2020-08-12 Hur gör vi för att avstycka en fastighet?
2020-08-04 Har granne som klippt mina buskar rätt att kasta över grenarna på min tomt?
2020-08-04 Hur beskattas en gåva av en fastighet?
2020-08-01 Hus på ofri grund

Alla besvarade frågor (82765)