Reklamationstid vid fel på bostadsrätt

Question

Vi köpte vår bostadsrätt för tre år sedan och har nu upptäckt en fuktskada i väggen mellan oss och grannen. Golvet i badrummet är lagt på befintlig plastmatta av tidigare ägare. Kan denne ha något betalningsansvar?

Answer 1

Hej!

Bostadsrätter anses vara lös egendom och inte fast egendom, varför köplagen (KöpL) (https://lagen.nu/1990:931) är tillämplig lag.

Säljaren av en bostadsrätt svarar för de fel den hade vid tillträdesdagen, även om felen visar sig först senare, se 21 och 13 §§ KöpL. Vanligtvis köper du en bostadsrätt i befintligt skick och säljarens felansvar när du köper en vara i befintligt skick finner du i 19 § KöpL. Fel som säljaren ansvarar för, är dels om säljaren underlåtit att upplysa köparen om väsentliga omständigheter den kände till som köparen kunde förväntas bli upplyst om, eller om bostadsrätten är i väsentligt sämre skick än köparen med fog kunde förutsätta.

Jag förstod inte exakt av frågan om du menar att fuktskadan fanns redan vid tillträdet till lägenheten eller om du menar att fuktskadan har uppstått p.g.a. säljaren har renoverat badrummet på ett sätt som är felaktigt. Normalt torde dock båda felen anses vara väsentligt sämre skick än vad du som köpare med fog kan förutsätta, då du köper en bostadsrätt. Genom 20 § KöpL har du dock som köpare en relativt långtgående undersökningsplikt. Fanns t ex anledning att misstänka fuktskada, eller att badrummet var felaktigt renoverat, men du underlät att undersöka saken närmre, har du förlorat din rätt att göra felpåföljder gällande.

Ett fel ska dock enligt 32 § KöpL reklameras inom 2 år, från tillträdet till bostadsrätten och genom denna regel kan du få problem att hålla säljaren ansvarig för felet. Detta gäller dock inte om säljaren har lämnat en garanti eller en liknande utfästelse. Har säljaren garanterat eller utfäst, att den omständighet du menar var felaktig vid tillträdet, var felfri, kan du ha viss möjlighet att hålla säljaren ansvarig för felet.

I 33 § KöpL finns vidare en regel som stadgar, att även om du inte hunnit reklamera bostadsrätten i tid enligt 32 § KöpL, kan du reklamera bostadsrätten senare om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. Har säljaren handlat i strid mot tro och heder kan du vidare reklamera felet, även om du underlåtit att uppfylla din undersökningsplikt, enligt 20 § KöpL.

Hur säljaren ska ha agerat, för att anses ha handlat i strid mot tro och heder är inte helt klarlagt. Det ska dock handla om oacceptabelt illojalt beteende från säljarens sida. Säljaren ska med andra ord i princip ha lurat dig, för att du ska ha en chans att kunna reklamera felet och hålla säljaren ansvarig för det. Skulle du mot förmodan kunna hålla säljaren ansvarig för felet, finns möjlighet enligt köplagen att t ex kräva prisavdrag och skadestånd av säljaren.

Med vänliga hälsningar