Undersökningsplikt i Bostadsrätt

Question

Hej, vi har precis sålt vår BR till en kvinna som nu börjat strida om dolda fel som hon vill att vi ska betala.

Felet gäller en elinstallation i badrummet som gjordes av ägaren innan oss (mars 2008). Hantverkare från riksbyggen som var till nya ägaren för att laga lysknapp som satt lös i badrummet (detta märkte köparen vid inflytten) märkte att något var felkopplat och reagerade också på att det verkade vara fel sort spots som var instalerade. Han kontaktade då Bravida för ett utlåtande och de meddelade att brandrisk förelåg. Jag vet inte om bravida har gått in och gjort om installationen ännu men köparen vill nu att vi ska betala för att åtgärda felen.

Vad gäller för undersökningsplikt? Köparen har inte undersökt eller besiktigat lägenheten mer än att hon var på en visning. Det som gör oss osäkra på om det skulle vara dolt fel är att hantverkaren som var dit från riksbyggen direkt såg att något var fel och då känner vi att en besiktningsman också borde ha sett detta. Att jag och min man under de två år vi bodde i lgh inte märkt något beror på att vi är totalt okunniga när det gäller praktiska saker, ikeamöbler är svåra utmaningar för oss. Lysknappen har alltid setat lite glappt i badrummet men vi har inte tänkt närmare på det då lamporna lyst.

Ska vi betala för allt?

Answer 1

Hej och tack för Er fråga,

En bostadsrätt ses som lös egendom och inte som en fastighet och därför är Köplagen den lag som skall tillämpas. Undersökningsplikten enligt Köplagen 20 § är ganska långtgående men köparen kan fortfarande åberopa dolda fel. Undersökningsplikten innebär att köparen inte kan göra gällande sådana fel som en normal person (man tar alltså inte hänsyn till vem köparen är utan utgår från en normalt bevandrad hypotetisk person) hade upptäckt vid en undersökning av lägenheten. Huruvida köparen vidtog en undersökning eller ej är inte relevant för frågan huruvida det rör sig om ett dolt fel eller ej. En köpares undersökningsplikt torde normalt ej omfatta undersökning av elinstallationer.

Undersökningsplikten kan även utökas om det finns förhållanden som gör att köparen borde bli misstänksam eller på annat vis uppmärksammas om att någonting kan vara fel. Avgörande i Ert fall är därför om den lösa knappen ger en utökad undersökningsplikt. Det faktum att hantverkaren och kanske en besiktningsman direkt kan se att något är fel är inte avgörande för om undersökningsplikten blir utökad eller ej då man som sagt utgår från vad en normal person hade upptäckt. Det är svårt för mig att avgöra huruvida en normal person direkt skulle förstå att något var fel eller misstänkt att något inte stod rätt till eftersom jag inte vet hur omfattande felet var och hur det såg ut. Däremot är min bedömning, utifrån de uppgifter som Ni har angett, att det troligen förelåg ett dolt fel. Att lysknappen var lös är troligtvis inte en tillräckligt stor anledning till att man bör undersöka elinstallationen, något som talar för detta är att Ni själva inte misstänkte något under tiden Ni bodde där.

För att summera så utgår man inte från vad en besiktningsman skulle ha upptäckt vid en besiktning när man avgör vad som omfattas av undersökningsplikten utan som sagt vad en normalt bevandrad person hade upptäckt. Det är således troligt att köparen kan kräva ersättning för att åtgärda felet (se Köplagen 37 §). Jag vill dock reservera mig för att undersökningsplikten kan ha blivit utökad på grund av att det var fel på lysknappen och köparen borde ha misstänkt att något var fel men det är som sagt svårt för mig att bedöma detta då jag inte vet hur lysknappen satt eller såg ut.

Köplagen hittar Ni här: https://lagen.nu/1990:931

Hoppas att svaret var till hjälp och skulle Ni ha fler frågor så är det bara att återkomma.

Med vänliga hälsningar,

Roger Axelsson