Villkorsändring av arrendeavtal för kolonilottsförening
Hej
Jag representerar en koloniförening i Helsingborg som arrenderar mark av kommunen. Enligt kontraktet ett bostadsarrende.
Jordägaren har nu aviserat villkorsändring och i brevet om viollkorsändring skriver man.
"Härmed begär Helsingborgs stad ändring av villkoren i vårt arrendeavtal kontraktsnr. NNN undertecknat den 13 oktober 2014 och tillhörande tilläggsavtal avseende arrendestället på del av fastigheten Örby NN.
Vi återkommer med förslag till nya villkor för den arrendeperiod som börjar från och med 2020-01-01, Helsingborgs stad vill få tillstånd en ändring av villkoren främst vad gäller arrendeavgiften."
Vi har också från arrendenämnden fått veta att nämnden bara tar upp den ändring som nämns i brevet om avtalsändring.
Om vi läser de nya avtalsvillkoren finns det många paragrafer som är helt annorlunda i de nya avtalen. Bl.a. måste grindar hållas öppna i April och oktober då området är öde och ofta utsätts för vandalism och inbrott.
Och då till frågan.
Kan kommunen i detta fall ändra flera paragrafer och sen bara ta upp kostnaden i ändringsbrevet och på så vis smyga in ändringar som inte kan tas upp av arrendenämnden. Jag vill tro att det ska vara så att man i ändringsbrevet tar upp alla de ändringar man vill göra annars blir det ett STORT kryphål för markägaren.
Tacksam för svar
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Villkorsändring av arrendeavtal
Mark kan upplåtas som jordbruks-, bostads-, anläggnings- eller lägenhetsarrende beroende på hur marken ska användas. Kolonilotter räknas som bostadsarrende eftersom det är tillåtet att bo i kolonistugan under en del av året. Regler om bostadsarrende finns i 10 kap. Jordabalken (JB).
Både jordägaren och arrendatorn kan begära villkorsändring av ett bostadsarrende. Den jordägare eller arrendator som vill ha villkorsändring ska delge sin motpart ett skriftligt meddelande där han eller hon begär att arrendevillkoren ska ändras, se 10 kap. 3 § JB. Meddelandet ska lämnas till motparten inom samma tidsfrist som gäller när någon av parterna vill säga upp avtalet, d.v.s. vanligtvis ett år före avtalstidens utgång. Det finns inget krav på att villkorsmeddelandet ska innehålla något om på vilket sätt jordägaren eller arrendatorn vill ändra villkoren. Detta meddelande är i första hand till för att parterna ska börja förhandla med varandra om de nya arrendevillkoren.
Villkorsändring hos arrendenämnden
Det är alltså fritt för parterna att förhandla om det framtida arrendeavtalets utformning. För det fall parterna inte kommer överens kan arrendenämnden bestämma villkoren. Den part som begärt villkorsändring kan då hänskjuta tvisten till arrendenämnden senast två månader innan den löpande arrendetiden gått ut. Om ansökan kommer in för sent tar arrendenämnden inte upp tvisten och arrendeavtalet löper då vidare på oförändrade villkor under ytterligare en arrendeperiod, se 9 kap. 10 § JB.
Det är enbart den part som begärt villkorsändring som kan hänskjuta tvisten till nämnden. Sökanden riskerar därmed inte att få sämre villkor än vad som gällt under pågående arrendeperiod. Enligt Högsta domstolen kan motparten inte heller anslutningsvis begära andra ändringar av villkoren när målet redan är uppe till arrendenämndens prövning, se NJA 2013 s. 82. Det finns dock inga hinder mot att både jordägare och arrendator begär villkorsändring vid samma tidpunkt. De båda har då möjlighet att hänföra tvisten vidare till arrendenämnden.
När en villkorstvist hänskjuts till nämnden är sökanden skyldig att ange de nya villkoren i ansökningen, se 8 § nämndlagen. Under handläggningen kan sökanden åberopa nya omständigheter eller begära annan ändring av villkoren än vad som framgår av ansökningen.
Sammanfattning och svar
Inför en ny arrendeperiod kan jordägaren eller arrendatorn begära villkorsändring. Motparten ska då skriftligen underrättas om en begäran om att villkoren ska ändras. I detta villkorsmeddelande behöver inte de nya villkoren anges och detta meddelande ligger inte heller till grund för vilka frågor som kan tas upp av arrendenämnden. Det är först när den part som begärt villkorsändring hänskjuter tvisten till arrendenämnden som han eller hon blir skyldig att ange de nya villkoren. De villkor som anges i ansökan bestämmer inom vilken ram nämnden kan bestämma de nya villkoren.
I ditt fall har du fått ett meddelande om villkorsändring, varpå en förhandling har påbörjats. Om ni och kommunen inte kommer överens om vilka villkor som ska gälla kan jordägaren (kommunen) hänskjuta tvisten till arrendenämnden. Arrendenämnden kan enbart fatta beslut vad gäller de villkor som antingen angetts i ansökan eller som senare begärts av sökanden (kommunen) under handläggningen. Om detta inte görs, exempelvis vad gäller grindarna, och ni inte är överens om vad som ska gälla kan jordägaren (kommunen) inte ensidigt bestämma vilka villkor som ska gälla. Med andra ord, för att ett villkor ska bli gällande er emellan måste ni antingen vara överens eller få ett beslut från arrendenämnden. I annat fall gäller det tidigare avtalet ni har i aktuella delar.
Hoppas du fick svar på din fråga. Du är annars välkommen att kontakta mig på evelina.lovgren@lawline.se för vidare vägledning.
Med vänliga hälsningar,
