Vilket ansvar har en agent för försäljning av byggsats för de fel en entreprenör gör?
Hej
Jag har haft säljaren / agenten att ordna generalentreprenad , har säljaren /agenten något ansvar vilken entreprenör har ger mej för att uppföra mitt hus , i mitt fall så har jag haft enorma problem under byggtiden och även efter , senast kom det fram att entreprenören ej var GVK auktoriserad och ändå utfört våtutrymmen med följd att vid 2 års besiktningen kom detta fram samt entreprenören tar ej ansvar och rättar till felen , till saken -har säljaren /agenten som sålde huset till oss och ordna fram denna entreprenör åt oss " något ansvar "
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Som jag tolkar din fråga har du och din fru år 2016 besökt en agent/säljare för hus i byggsats. Agenten erbjuder sig att föreslå ett företag för generalentreprenad och att upprätta de dokument och kontrakt som behövs för ändamålet. Den valda entreprenören drar sig ur innan ni tecknat kontrakt och agenten föreslår annan entreprenör. Ni träffas och skriver dels på köpeavtal för byggsatsen (med agenten), dels ingår ni ett avtal om generalentreprenad med ett byggföretag (entreprenören). Agenten går igenom kontraktet med er men det undertecknas av byggföretaget och er.
När entreprenadkontraktet (ABS 09) väl är undertecknat visar det sig att agenten gjort sitt och att allt ansvar, kommunikation m.m. vilar på byggföretaget (entreprenören) och er (kund/beställare). Agenten är inte längre behjälplig. Då det uppstått komplikationer mellan er och entreprenören undrar du nu vilket ansvar agenten har i det hela.
Vad är generalentreprenad?
Generalentreprenad är en av de så kallade upphandlingsformerna inom entreprenad. Generalentreprenad innebär att en enda entreprenör har ett direkt avtalsförhållande till beställaren (er). Det är en entreprenad som innebär att generalentreprenören samordnar ett antal underliggande delentreprenader.
I en generalentreprenad handlar ni upp en entreprenör (generalentreprenören) som sedan i sin tur handlar upp ett antal underentreprenörer. Er kontroll blir därmed mindre (eftersom ni inte sköter all upphandling själv). Generalentreprenad är den vanligaste formen av utförandeentreprenad. Avtalet baseras på färdiga bygghandlingar som kan justeras för att ta i beaktning vad som anges i entreprenörens anbud. När avtalet är undertecknat blir det kostnadstillägg eller avdrag för alla ändringar som sedan tillkommer eller avgår. Därför måste man som beställare hålla reda på vad som ingår och inte ingår i kontraktet, liksom på vilka ändringar som sker och varför, och som därför alltid ska dokumenteras. Rent juridiskt är du/ni att anse som byggherre medan generalentreprenören ses som beställare av underentrepenörerna.
Vem har ansvaret?
I ditt/ert fall är det något oklart vilken form av entreprenad det rör sig om (då begreppen blandas något i den komplettering du sänt per e-post). Det är dock egalt exakt vilken entreprenadform det rör sig om då din fråga avser agentens ansvar.
Vem som har ansvar är helt beroende av vem som ingått avtal med vem. I en totalentreprenad har byggföretaget (totalentreprenören) helhetsansvaret för projektet gentemot sin beställare (byggherren, ni) medan underentreprenören har totalentreprenören som sin beställare och ansvarar mot den. I en utförandeentreprenad i form av en generalentreprenad har generalentreprenören ansvar mot byggherren för genomförandet under byggskedet, medan byggherren har ansvar för att ta fram ritningar och andra bygghandlingar samt för att samordna projektörernas arbeten.
I ert fall har ni inget avtal med agenten avseende entreprenaden. Med agenten har ni ingått ett avtal avseende byggsatsen för villan. För fel i den går det att vända sig mot agenten och det företag den företräder. Utifrån hur du ställt din fråga har agenten däremot inte något ansvar när det gäller entreprenaden. Agenten har gett förslag på entreprenörer, däremot har ni varit fria att själva välja en entreprenör. Kontraktet har efter genomgång undertecknats av er och entreprenören. Agenten är således inte avtalspart vad gäller entreprenaden och inte den ni kan vända er till med anspråk. Den ni ska vända er mot för eventuella skadeståndsanspråk är entreprenören.
Om ni önskar ytterligare hjälp av en av våra jurister är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post. En av våra jurister kan gå igenom de avtal ni ingått och även hjälpa er att begära skadestånd av entreprenören i det fall det är aktuellt. Om så är intressant nås jag för begäran om kostnadsförslag och vidare kontakt på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
