Vilken uppsägningstid gäller vid hyresgästens egen uppsägning vid privatuthyrning av en bostad?
Hej. Skulle vilja få klarhet vad som gäller juridiskt i nedanstående ärende. Vi har hyrt ut ett gårdshus och skrivit hyreskontrakt som båda parter skrivit under. I det tryckta inköpta kontraktet står att "Kontraktet kan tidigast sägas upp vid det månadsskifte som infaller närmast efter tre månader efter uppsägningen"
Vid inflyttning har vi gemensamt fyllt i att 3 månader gäller från uppsägning. Hyresgästen sa upp sig 30/10 vilket är ifyllt och undertecknat av båda parter .Enligt telefonsamtal från hennes pojkvän (som inte bor i huset )ska hon bara betala hyra för november enligt lagen, dvs 1 månad efter uppsägning. Vad gäller, det avtal vi båda undertecknat och godkänt eller vad pojkvännen hävdar. Känns onödigt att teckna skriftligt avtal om det inte gäller. Tacksam för klarhet i frågan.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Jag tolkar ditt ärende enligt följande. Du hyr ut ett gårdshus och av det avtal som är träffat med hyresgästen framgår det att uppsägningstiden är tre månader, vilket såvitt jag förstår utgör en bestämmelse som från början var tänkt att gälla ömsesidigt mellan parterna. Den ifrågavarande hyresgästen sa upp avtalet i slutet av oktober och dennes pojkvän hävdar nu hon endast behöver betala hyra motsvarande en månad efter uppsägningen. Du undrar därför vad som gäller i det här avseendet och den lagstiftning som främst behöver beaktas följer enligt nedan.
Lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen).
Några inledande hållpunkter
Exakt hur begreppet gårdshus ska tolkas bereder vissa svårigheter och härutöver förtäljer inte din ärendebeskrivning i vilken egenskap du agerar hyresvärd och därmed på vilket sätt du svarar för den aktuella uthyrningen. Inledningsvis förtjänas det att säga att privatuthyrningslagen endast är tillämplig där någon utanför näringsverksamhet upplåter en bostadslägenhet för annat än fritidsändamål, vilket framgår av 1 § 1 st. Med näringsverksamhet avses förvärvsverksamhet som bedrivs yrkesmässigt och självständigt och med bostadslägenhet menas en lägenhet som helt eller till en inte oväsentlig del är avsedd att användas som bostad. Med det nyss nämnda åsyftas bland annat existensen av ett bostadsrum (typiskt sett ett badrum), ett kök eller en kokvrå och en egen ingång direkt från det fria (eller från ett trapphus och/eller en korridor). Det ska vidare noteras innebörden av begreppet lägenhet skiljer sig från det vardagliga språkbruket och omfattar på hyresrättens område även hus eller delar av ett sådant, se definitionen i 12 kap. 1 § 1 st. JB. Ditt gårdshus betraktas därför som en lägenhet i det här sammanhanget. Privatuthyrningslagen gäller inte heller andrahandsupplåtelser av hyresrätter och skulle flera lägenheter upplåtits gäller lagen endast den första upplåtelsen. Med kravet på annat än fritidsändamål syftar lagstiftaren slutligen på permanentbostäder varför situationer som rör uthyrning av fritidsfastigheter, exempelvis en fjällstuga eller en skärgårdsvilla, inte träffas av reglerna i privatuthyrningslagen utan istället omfattas av bestämmelserna i 12 kap. JB.
Vad gäller då egentligen avseende uppsägningstiden i den nu uppkomna situationen?
Under förutsättning att du som fastighetsägare (hyresvärd) uppträder som fysisk person och inte bedriver näringsverksamhet eller företräder en juridisk person som i själva verket är den egentliga hyresvärden och att gårdshuset är en bostadslägenhet i juridisk-teknisk mening blir privatuthyrningslagen tillämplig. I 3 § 2 st. sägs att hyresgästen äger rätt att säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskiftet som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Reglerna på det här området är tvingande till förmån för hyresgästen, vilket betyder att avtal eller enskilda klausuler i ett avtal som för hyresgästen skulle innebära sämre villkor än vad lagstiftningen stadgar saknar verkan, se 2 §. Trots den ömsesidigt avtalade uppsägningstiden om tre månader mellan dig och din hyresgäst leder alltså det nu sagda till att det pojkvännen hävdar faktiskt stämmer. Men skulle det istället vara fråga om en situation som faller utanför privatuthyrningslagens tillämpningsområde där hyresavtalet löper på obestämd tid (ofta benämnt tillsvidareavtal) kommer du däremot att kunna åberopa den i avtalet manifesterade uppsägningstiden om tre månader och detta enligt 12 kap. 4 § 1 st. 1 p. JB.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
