Vilken uppsägningstid gäller för en lokal?
Mitt företag (AB) har ett kontrakt på en affärslokal i Stockholms innerstad. Vi har själva verksamhet i en del av lokalen och hyr ut en del av lokalen (en butikslokal i samma lokal) till en enskild firma som driver butik där. Vi har alltså förstahandskontraktet så att säga och hyr lokalen av ett kommunalt bostadsbolag. Vår hyresgäst är godkänd av bostadsbolaget. Det finns ett kontrakt upprättat mellan oss och hyresgästen. Nu vill vår hyresgäst flytta. Hon har hyrt lokalen i ca 18 månader (hon hyrde redan lokalen av den tidigare ägaren av kontraktet och vi tog så att säga över även henne fast med nytt kontrakt). När jag läser i Hyreslagen ser det ut som om det alltid är 9 månaders uppsägningstid - oavsett vad som står i kontraktet (jag har inte kontraktet framför mig, men jag har ett vagt minne av att vi kan ha skrivit 3 månaders uppsägningstid - detta kan jag inte kolla eftersom jag befinner mig utomlands). I dagsläget vill hyresgästen flytta ut efter sommaren men vi vill gärna ha henne kvar under de 9 månader som Hyreslagen föreskriver (om jag har förstått det rätt). Min fråga är nu vad det är som gäller egentligen - kan hon säga upp kontraktet med kortare uppsägningstid än 9 månader och i så fall under vilka omständigheter? Vi kommer oavsett att börja leta ny hyresgäst omedelbart, men det skulle vara skönt att inte ha stressen att det måste ske omedelbart, pga pandemin är det svårt.
Lawline svarar
Hejsan!
Aktuell lagstiftning: Jordabalken 12 kap (även kallad hyreslagen).
Vilken uppsägningstid gäller?
1§ 5 st säger följande: "Förbehåll som strider mot en bestämmelse i detta kapitel är utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans eller hennes ställe, om inte annat anges". Det innebär att utgångspunkten är att hyreslagen är till skydd för hyresgästen och hyresgästen kan göra gällande antingen hyreslagen eller hyresavtalet om inte något anges i paragraferna i lagen, (se t.ex 7§ 3 st). Om avtal i förväg träffats i strid mot en tvingande regel kan hyresgästen alltid till sin förmån åberopa lagregeln. Däremot är det inget som hindrar parterna att efter en inträffad händelse (en uppsägning) överenskomma om något som strider mot en tvingande regel, se t.ex fallet NJA 1978 s. 64. På det viset säger hyresgästen upp sin rätt på 9 månaders uppsägning enligt lagen.
Er hyresgäst har hyrt lokalen i 18 månader och du tror att ni har avtalet om en uppsägningstid på 3 månader. För att bestämma hur lång uppsägningstid lagen anger måste man först utreda om hyresavtalet är på obestämd tid eller på bestämd tid. Om det är på bestämd tid så behövs ingen uppsägning, men om hyresförhållandet har löpt mer än 9 månader så måste man alltid säga upp avtalet, så i detta fall så ska avtalet sägas upp i vilket fall som helst.
4§ 1 st 2 punkten anger att 9 månaders uppsägningstid gäller för en lokal om inte längre tid har avtalats och avtalet gäller i obestämd tid. Vad det innebär är att hyresgästen kan välja mellan 9 månaders uppsägningstid enligt lag, eller 3 månaders uppsägningstid som ni har avtalat om. Samma gäller för avtal som är på bestämd tid om hyrestiden är längre än 9 månader enligt 4§ 2 st 5 punkten.
Sammanfattning
Gästen kan välja 3 månader eller 9 månaders uppsägningstid och du som hyresvärd måste tyvärr följa lagen. Det hindrar dock inte er från att avtala bort rätten på 9 månaders uppsägningstid. Ni kan alltså avtala om 5 månader eller annat och hon kan inte åberopa hyreslagen. Du kan t.ex sänka hyreskostnaderna eller något annat så att hon accepterar en längre uppsägningstid men mycket mer kan inte en hyresvärd göra utan att hyresgästen är villig att avtala om det.
Har du några funderingar eller följdfrågor så kan du höra av dig till Binh.Tran@lawline.se.
Med vänliga hälsningar.
