Vilken uppsägningstid gäller?
https://lagen.nu/1970:994#K12P1Hej! Jag har en fråga angående uppsägning vad gäller ett inneboende kontrakt. Kontraktet gäller hyresavtal för inneboende och med uppsägningstid 2månader. Dock bor ju inte personen som står på lägenheten i lägenheten, utan det hyrs ut som inneboende för att inte blanda in föreningen i fråga. Så egentligen är det uthyrning i andra hand men kontraket som är skrivet är som inneboende.
Gäller lagen om uthyrning av egen bostad med 1 månads uppsägningstid eller är det 2månader som står i kontraket? Tack på förhand!
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Vid uthyrning av bostäder är det i första hand jordabalken 12 kap. som blir tillämplig för att se vad som gäller. Eftersom du nämner lagen om uthyrning av egen bostad antar jag, för att kunna besvara din fråga, att det är en bostadsrätt som hyrts ut.
Kort kan nämnas att för att man ska anses vara inneboende krävs att den ursprungliga hyresgästen bor i bostaden (12 kap 41 § Jordabalken). Men att bo i bostaden är en tolkningfråga. Om den som är ursprunglig hyresgäst är mantalskriven, d.v.s. folkbokförd, på adressen anses denne generellt även bo där. Det innebär att om den ursprunliga hyresgästen är folkbokförd där, men exempelvis sover hos sin partner, anses personen i lagens mening dock fortfarande bo i sin egen bostad. Därmed är ett avtal om inneboende giltigt i det fallet.
Oavsett om den ursprungliga hyresgästen bor i bostaden eller inte, så har denne och andrahandshyresgästen kommit överens om ett avtal. Enligt principen pacta sunt servanda ska avtal hållas. Det innebär att om ni kommit överens om att det är 2 månaders uppsägningstid, bör det vara det oavsett om ni använt er av en mall som är för inneboende. Det som dock går att utreda i ditt fall, är om villkoret om 2 månaders uppsägningstid är giltigt eller inte.
Både reglerna i jordabalken 12 kap och reglerna i lagen om uthyrning av egen bostad är dispositiva. Det innebär att det går att avtala andra saker än vad lagen säger, så länge det uttryckligen står att det är möjligt (12 kap. 1 § Jordabalken & 2 § Lagen om uthyrning av egen bostad). Detta förutsätter dock att det som avtalas inte är till nackdel för den svagare parten. Den svagare parten i det här fallet är andrahandshyresgästen.
Vad som är till nackdel för den svagare parten är en tolkningsfråga. Exempelvis har rättsfall utdömt att en kortare uppsägningstid än vad som står i lagen inte är tillåtet. Det innebär motsatsvis att längre uppsägningstider är okej att avtala om. Ni hade, som du säger, kunnat använda er av reglerna som nämns i lagen om uthyrning av egen bostad, om bostaden i fråga är en bostadsrätt. I sådana fall säger lagen att uppsägningstiden för hyresgästen måste vara minst en månad (3 § 2 st Lag om uthyrning av egen bostad).
I ditt fall innebär det att om ni har avtalat två månaders uppsägningstid, så är det två månader som gäller, eftersom det inte är kortare än en månads uppsägningstid och således är godkänt att avtala om.
Hoppas att detta besvarade din fråga!
