Vilken lag är tillämplig på hyra av lägenhet i villa?
Hej igen. Jag har lite mer funderingar till min fråga som finns ställd på https://lawline.se/answers/uppsagningstid-for-hyresavtal-vid-uthyrning-av-egen-bostad.
Det är alltså så att min hyresvärd har en villa, som är uppdelad i tre separata lägenheter med separata ingångar. Min hyresvärd bor själv i den ena lägenheten. Jag och två andra har delat på en annan av de tre lägenheterna. Det är bostaden som nämns i min tidigare ställda fråga. Min nya fråga är:
Är lagen om uthyrning av egen bostad tillämplig i detta fall, eller räknas det som att vi bor i en hyresrätt, med tanke på att det är en separat lägenhet?
Om lagen om uthyrning av privat bostad inte är tillämplig, är min uppsägningstid ändå 1 mån? Det står i kontraktet "Uthyrning sker på bestämd tid, from 20180801 tom 20190801, uppsägning ska ske skriftligen och för att hyresavtalet ska upphöra att gälla ska det sägas upp senast 1 månad före hyrestidens utgång".
Betyder detta att min uppsägningstid är 1 månad, oavsett vilka lagar som är tillämpliga?
Tack på förhand.
Lawline svarar
Hej igen!
Vilken lag är tillämplig?
Det som i ert fall blir avgörande för om lagen om uthyrning av egen bostad blir tillämplig är om hyresvärden hyr ut lägenheterna utanför näringsverksamhet, 1 § lag om uthyrning av egen bostad. Näringsverksamhet räknas det som om uthyrning av lägenheter sker i sådan omfattning att hyresvärden omfattas av hyresförhandlingslagen. För att omfattas av hyresförhandlingslagen ska hyresvärden hyra ut fler än två bostadslägenheter, vilka inte heller ska utgöra en del av hyresvärdens bostad, 1 § hyresförhandlingslagen. Som jag har förstått det hyr er hyresvärd enbart ut två lägenheter, vilket inte skulle räknas som näringsverksamhet och omfattas därmed av lag om uthyrning av egen bostad.
Eftersom hyresgästen hyr ut två lägenhet i sin villa så gäller lag om uthyrning av egen bostad däremot bara en av lägenheterna. Den lägenhet som omfattas av lag om uthyrning av egen bostad är den som först hyrdes ut, 1 § lag om uthyrning av egen bostad. Den andra omfattas av 12 kap jordabalken.
Vilken uppsägningstid gäller?
För den lägenhet som omfattas av 12 kap jordabalken är reglerna lite annorlunda. Hyresgästen får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte tidigast 3 månader från uppsägningen, 12 kap. 4 § jordabalken. Ni kan alltså även enligt 12 kap jordabalken säga upp hyresavtalet att gälla före den 1 augusti 2019 men det är då 3 månaders uppsägningstid. Om hyresvärden skulle vilja säga upp er så gäller även här 3 månader, om inte längre uppsägningstid är avtalad, 12 kap. 4 § jordabalken.
Vilken lägenhet som blev uthyrd först avgör därmed vilken uppsägningstid ni har. Om eran lägenhet hyrdes ut före den andra lägenheten i samma hus blir lag om uthyrning av egen bostad tillämplig och och ni har då 1 månads uppsägningstid, 3 § lag om uthyrning av egen bostad. Om den andra hyrdes ut först blir istället 12 kap jordabalken tillämplig och uppsägningstiden är då 3 månader, 12 kap. 4 § jordabalken.
Måste hyresavtalet sägas upp för att upphöra att gälla vid hyrestidens utgång?
Om ni omfattas av lag om uthyrning av egen bostad eller av 12 kap jordabalken har också betydelse för om ni kommer att behöva säga upp hyresavtalet för att det ska upphöra att gälla vid hyrestidens utgång. Omfattas ni av lag om uthyrning av egen bostad behöver ni inte säga upp hyresavtalet då det upphör att gälla automatiskt vid hyrestidens utgång, 3 § lag om uthyrning av egen bostad. Om ni omfattas av 12 kap jordabalken kommer ni dock behöva säga upp ert hyresavtal för att det ska upphöra att gälla vid hyrestidens utgång, 12 kap. 3 § jordabalken. Det är då 3 månaders uppsägningstid som gäller, då det är ett minimikrav, trots att det står att ni har 1 månads uppsägningstid i hyresavtalet. Om hyresavtalet inte sägs upp att upphöra att gälla vid hyrestidens utgång förlängs det på obestämd tid, 12 kap. 3 § jordabalken.
Sammanfattning
Sammanfattningsvis så blir alltså tidpunkten för när ni respektive hyresgästen i den andra lägenheten började hyra era lägenheter avgörande för vilken uppsägningstid ni har och om ni behöver säga upp hyresavtalet för att det ska upphöra att gälla.
Jag hoppas du fått svar på din fråga, annars är du välkommen att höra av dig till oss på Lawline igen. Ha en trevlig helg!
Med vänlig hälsning,
