Vilken anledning kan en hyresvärd ha för att säga upp sin hyresgäst?
Jag undrar vad för anledning en hyresvärd måste ha för att säga upp sin hyresgäst?
Undrar även om man som hyresvärd får ändra ett hyreskontrakt? I detta fallet har huset 4 lägenheter varav en har totalrenoverats nyligen. Beteende i övriga lägenheter påverkar den renoverade lägenheten och den riskerar att förstöras genom rökning.
Tack!
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Som utgångspunkt ska avtal alltid hållas och går inte att ändra om ni inte avtalat om att detta ska vara möjligt tidigare eller om hyresgästen är med på att ändra i avtalet. Det ska finnas en förutsebarhet i att ha ett avtal som man vet kommer följas och inte ändras.
Hyresvärdens rätt att säga upp sin hyresgäst
När det gäller en hyresvärds rätt att säga upp en hyresgäst finns allting primärt reglerat i det personliga avtalet mellan hyresvärden och hyresgästen. Det som inte finns reglerat i avtalet får man istället använda lagen till hjälp för att fylla ut tomluckorna. Relationen mellan hyrestagare och hyresgivare regleras i 12 kap. jordabalken [nedan förkortat JB].
Under hyrestiden gäller att hyrestagaren måste vårda lägenheten. Detta innebär att hyrestagaren exempelvis måste rengöra vasken, byta lampor etc. Allt som hör till en normal städning av en bostad helt enkelt. Om det uppstår en skada på lägenheten kan också hyresgästen få ersätta hyresvärden för eventuellt uppkomna skador, men det är upp till hyresvärden att faktiskt visa att några skador uppkommit [12 kap. 24 § JB].
Det är också på det viset att hyresgästen har ett ansvar att se till att grannarna eller de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som kan skada hälsan eller i alla fall försämra bostadsmiljön så pass mycket att det inte rimligen borde accepteras [12 kap. 25 § första stycket JB]. Bedömningen om vad som "rimligen borde accepteras" görs utifrån den allmänna uppfattningen om vad man ska tåla i ett flerbostadshus. Man kan alltså inte gå specifikt in och bedöma ifall någon är extra känslig som exempelvis inte klarar av att en har radion igång på våningen över.
Hyresvärdens rätt att säga upp hyrestagaren direkt är i princip endast möjlig i situationer där störningarna är särskilt allvarliga. Det krävs rätt mycket för att något ska räknas som allvarliga störningar. Ett exempel på en allvarlig störning kan vara att någon hyresgäst oprovocerat hoppar på en granne i trapphuset eller att hyresvärden inte tror att en tillsägelse skulle få beteendet att sluta [12 kap. 25 § tredje stycket JB].
Jag tror därför inte att det i första hand är rimligt för hyresvärden att säga upp en hyrestagare på direkten utan att ha gett denne en tillsägelse om hur rökningen påverkar den nyrenoverade lägenheten. Däremot om en tillsägelse har givits och hyrestagaren inte bättrar sig finns det möjlighet att gå vidare och säga upp hyrestagaren [12 kap. 42 § sjätte punkten JB]. Om hyresgästen hinner rätta sig efter tillsägelsen kan hyresvärden inte säga upp hyrestagaren av den anledningen, men såklart av andra anledningar om det finns [12 kap. 43 § JB]. När det gäller bostadshyresgäster gäller samma regler förutom att ytterligare en åtgärd måste vidtas och det är att hyresvärden tar kontakt med socialnämnden om hyresgästen är bostadshyresgäst.
Kan hyresvärden säga upp en hyrestagare på grund av rökning som påverkar en nyrenoverad lägenhet i samma bostadshus?
Sammanfattningsvis utefter den informationen du givit till mig och utefter den informationen jag presenterat för dig är min bedömning att hyresvärden inte kan ändra avtalet i efterhand om detta inte reglerats i avtalet som redan finns, eller om hyrestagarna är ok med att ni ändrar i avtalet. Att säga upp hyrestagare för att rökning påverkar en nyrenoverad lägenhet kan vara svårt, men är möjligt om hyresvärden först säger till hyresgästen att detta påverkar lägenheten negativt. Det är först om hyrestagaren inte rättar sig som hyresvärden kan gå vidare och säga upp hyrestagaren.
Hoppas du fick svar på din fråga! Tveka inte att höra av dig om du undrar något mer.
Med vänlig hälsning
