Vilka skatter och avgifter kan aktualiseras vid övertagande av andel av fastighet?
Jag, min fru, och mina två föräldrar skall vara gemensamt ansvariga för ett bolån för en fastighet min fru och jag skall bo i. Planen är att vi skall lösa ut föräldrarna från bolånet så fort vår ekonomi tillåter. Vad är bäst för oss, att föräldrarna äger 25 % var i fastigheten eller att de äger så lite som möjligt (de måste vara delägare enligt krav från banken)? Frågan gäller då skatter och avgifter när vi tar över hela fastigheten och bolånet.
Mvh
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Relevant lag för din frågeställning är följande:
Vad finns det för skattskyldighet och avgifter vid ert upplägg?
Om man säljer en fastighet och går med vinst så blir man skyldig att skatta cirka 22% på kapitalvinsten som man har fått genom försäljningen (45:33 IL). Om man istället ger bort en fastighet så blir man inte skyldig att betala någon skatt eftersom vi inte har någon gåvoskatt i Sverige (8:2 IL). Därav blir det avgörande kring om en skattskyldighet utlöses vid överlåtelsen av fastigheten till dig och din fru huruvida det räknas som en försäljning eller en gåva.
Gällande utgifter för att överta lån får jag tyvärr be er att vända er till eran bank för att fråga om dem har någon kostnad för detta, då jag tyvärr inte vet vilken bank ni är kund hos eller vilka avgifter den banken har.
Hur får man överlåtelsen av fastigheten att räknas som gåva enligt huvudsaklighetsprincipen?
En överlåtelse som räknas som en gåva skatterättsligt är skattefri:
Enligt hur du formulerade din fråga så utgår jag ifrån att när dina föräldrar skall överlåta sin del av fastigheten till dig och din fru ska detta ske genom att ni enbart övertar lånen och att dina föräldrar inte vill ha betalt enligt marknadsvärdet. Då kan det finnas en möjlighet att få överlåtelsen att skatterättsligt räknas som en gåva. När det skall avgöras om en överlåtelse av en fastighet mot viss betalning skall räknas som gåva eller försäljning används nämligen något som kallas för huvudsaklighetsprincipen. Om överlåtelsen huvudsakligen räknas som en gåva skall då hela transaktionen räknas som en gåva skatterättsligt, varav det inte utgår någon skatt för överlåtelsen (8:2 IL).
Huvudsaklighetsprincipen:
För att det huvudsakligen ska räknas som en gåva behöver det pris ni betalar för överlåtelsen understiga fastighetens taxeringsvärde (eller marknadsvärdet om det är lägre än taxeringsvärdet) för det beskattnings år som ni övertar hela fastigheten (RÅ 81 1:29). Det är viktigt att förstå att övertagande av bolån i detta fallet räknas som en form av betalning för överlåtelsen. Därav är det avgörande huruvida den delen av bolånen som ni övertar understiger eller överstiger fastighetens taxeringsvärde för övertagandeåret.
Vad gäller i ert fall enligt huvudsaklighetsprincipen:
I ert fall gäller det dock inte en överlåtelse av en hel fastighet, utan en del av fastighet. Jag har inte hittat någon praxis som behandlar ett exakt likadant ärende som just ditt. Utifrån de regler som utarbetats i praxis har jag dock tolkat rättsläget som att det vid överlåtelse av del av fastighet måste tas hänsyn till hur stor del av fastigheten som överlåts. Med det menar jag att om dina föräldrar överlåter till exempel halva fastigheten så kan ni inte utgå ifrån att priset ni betalar skall understiga hela taxeringsvärdet för fastigheten. Utan min tolkning är att ni då får utgå ifrån att priset skall understiga halva taxeringsvärdet för fastigheten för att det skall kunna räknas som gåva, eftersom det bara är halva fastigheten som överlåts. Min tolkning får stöd av rättsfallet RÅ 1941 ref 51 som gällde ett liknande ärende, samt HFD 2013 not 40 som gällde delvis samma sak, där det i båda fallen togs hänsyn till hur stor ägarandelen parten hade vid beräkningen av taxeringsvärdet.
För att göra det ännu tydligare med andelsberäkningen av taxeringsvärdet så blir det enligt min tolkning enligt följande:
-Om dina föräldrar äger 50% av fastigheten bör 50% av taxeringsvärdet tillräknas deras andel, varav priset ni betalar för överlåtelsen skall understiga 50% av fastighetens taxeringsvärde för överlåtelseåret för att kunna räknas som gåva.
-Om dina föräldrar äger 30% av fastigheten bör 30% av taxeringsvärdet tillräknas deras andel, varav priset ni betalar för överlåtelsen skall understiga 30% av fastighetens taxeringsvärde för överlåtelseåret för att kunna räknas som gåva.
-Om dina föräldrar äger 10% av fastigheten bör 10% av taxeringsvärdet tillräknas deras andel, varav priset ni betalar för överlåtelsen skall understiga 10% av fastighetens taxeringsvärde för överlåtelseåret för att kunna räknas som gåva.
Jag hoppas att det genom mina exempel blir lätt att förstå hur jag menar, för jag kan förstå att det kan framstå som krångligt. Det som framgår av detta exemplet är även att desto större andel dina föräldrar äger och överlåter till er, desto högre pris kan ni betala och ändå få det skatterättsligt kvalificerat som en gåva. Det beror på att desto större andel dina föräldrar äger, desto större del av taxeringsvärdet för fastigheten tillräknas dina föräldrar, vilket ger er möjligheten att betala mer men ändå hamna under deras andel av taxeringsvärdet.
Ytterligare kriterier för att det skall räknas som en gåva skatterättsligt:
Om storleken på dina föräldrars del av bolånet understiger värdet av deras andel av taxeringsvärdet för övertagandeåret så kan ni således överta bolånen utan att det behöver räknas som ett köp. För så länge överlåtelsen uppfyller ytterligare två kriterier bör den med stor sannolikhet räknas som en gåva skatterättsligt. Dessa tv kriterier ser ut som följande:
-överlåtelsen skall innefatta en frivillig förmögenhetsöverföring
-överlåtelsen skall ske med gåvoavsikt
En förmögenhetsöverföring finns det om priset ni betalar genom ett övertagande av bolånen är lägre än det verkliga värdet för övertagandet. En gåvoavsikt finns om dina föräldrar har för avsikt att ge er deras del av fastigheten utan ersättning för den, även om dem vill att ni ska överta bolånen skall således deras vilja vara att ge er deras del gratis. När det gäller transaktioner mellan närstående så presumerar skatteverket att det föreligger en gåvoavsikt. Du och din fru räknas som närstående till dina föräldrar rent skatterättsligt (2:22 IL).
Vem kan bli skyldig att betala vilken typ av skatt?
Kapitalvinstskatt:
Om bolånen som ni övertar av dina föräldrar är så pass stora att värdet på dem överstiger värdet för deras andel av taxeringsvärdet för fastigheten så kommer överlåtelsen att räknas som en försäljning från deras sida och ett köp för er. Vid det fallet kommer dina föräldrar bli skyldiga att betala skatt för sin försäljning om dem har gått med vinst. Deras eventuella kapitalvinstskatt ska då beräknas utifrån förhållandena på deras avyttrade andel (45:19 IL). Det är således för dina föräldrar det eventuellt kan bli aktuellt att behöva betala kapitalvinstskatt, inte för dig och din fru.
Stämpelskatt:
Du och din fru kan däremot behöva betala något som kallas för stämpelskatt, vilket ni kommer att få göra om överlåtelsen räknas som köp (4 och 5 §§ LOS). Huruvida ni ska betala stämpelskatt eller inte avgörs också enligt huvudsaklighetsprincipen, den ser dock lite annorlunda ut när det gäller stämpelskatten. Ni kan nämligen bli skyldiga att betala stämpelskatt även om överlåtelsen skatterättsligt räknas som en gåva. Om de bolån ni övertar eller om ni betalar pengar för överlåtelsen och de överstiger 85% av dina föräldrars andel av taxeringsvärdet för fastigheten ska ni betala stämpelskatt även om det räknas som en gåva skatterättsligt (5 och 9 §§ LOS).
Även om ni inte blir skyldiga att betala stämpelskatten kommer ni att behöva betala en expeditionsavgift när ni ansöker om lagfart för den andelen av fastigheten som dina föräldrar överlåter. Om dina föräldrar äger varsin del kommer dem att behöva skriva varsitt gåvobrev och då får ni betala en expeditionsavgift per gåvobrev. Expeditionsavgiften ligger på 825 kronor enligt lantmäteriets hemsida.
Vad är bäst för er?
Om jag har tolkat dina föräldrars avsikt rätt enligt din frågeställning så är deras vilja inte att tjäna några pengar på detta, utan enbart att hjälpa er gratis. Då är det bästa som ni kan göra för alla inblandade att försöka se till att överlåtelsen räknas som en gåva skatterättsligt så att ingen blir skatteskyldig (8:2 IL). Därav är det bra om så stor del som möjligt av taxeringsvärdet för fastigheten räknas till dina föräldrars andel, varav det därmed är en fördel om dem äger en så stor del som möjligt av fastigheten. För då har ni ett större utrymme att betala för överlåtelsen utan att det behöver kvalificeras som ett köp/ en försäljning skatterättsligt.
Storleken på bolånen är styrande för hur stor andel av fastigheten dina föräldrar bör äga:
Jag har förstått det som att det enda ni ska betala är övertagandet av bolånen, vilket juridiskt räknas som en betalning för övertagandet. Därmed är det storleken på bolånen som är styrande för hur stor andel som dina föräldrar bör äga. Jag kommer nu synliggöra detta med ett hypotetiskt exempel:
Taxeringsvärdet är i mitt exempel 2 000 000 kr det året överlåtelsen skall ske
Bolånen är i mitt exempel 1 000 000 kr det året överlåtelsen skall ske
Om dina föräldrar då ska stå för hälften av bolånen vilket blir 500 000 kr så behöver ni se till att dem äger minst mer än 26% av fastigheten om taxeringsvärden. För då tillräknas dina föräldrar minst 520 000 kronor av taxeringsvärdet på deras andel av fastigheten. Då kan ni överta bolånen på 500 000 kronor utan att det överstiger deras andel av taxeringsvärdet, varav överlåtelsen kan räknas som gåva. Däremot kommer ni vid det fallet att få betala stämpelskatt eftersom bolånen överstiger 85% av dina föräldrars andel av taxeringsvärdet.
Om ni vill slippa betala stämpelskatten enligt mitt exemple behöver dina föräldrar äga cirka 31% av fastigheten. Då är deras andel av taxeringsvärdet 620 000 kronor och bolånet på 500 000 kronor understiger då 85% av dina föräldrars andel av taxeringsvärdet, varav ni slipper stämpelskatt samt att överlåtelsen kan räknas som en gåva skatterättsligt.
Slut på exempel.
Jag hoppas exemplet tydliggjorde hur storleken på bolånen hänger ihop med hur stor andel av fastigheten dina föräldrar bör äga för att ni alla skall slippa betala skatt i och med denna överenskommelse.
Hur genomför man en gåva av fastighet?
Om ni beräknat att det är möjligt att räkna överlåtelsen av fastigheten som en gåva bör ni genomföra överlåtelsen genom att dina föräldrar upprättar ett gåvobrev gällande deras andel av fastigheten. Om dem äger en andel var och inte tillsammans så behöver de upprätta ett gåvobrev var. Viktigt att veta är att även om ni betecknar det gåva kan skatteverket välja att räkna det som en försäljning/ ett köp om dem anser att det skatterättsligt är en försäljning. På samma sätt kan skatteverket välja att beteckna något ni betecknar som ett köp för en gåva. Det viktiga för skatteverkets bedömning är således inte hur ni betecknar det, utan rättshandlingens verkliga innebörd skatterättsligt.
För att ett gåvobrev gällande andel i fastighet skall vara juridiskt giltigt behöver det uppfylla formkrav som framgår av jordabalken, formkraven ser ut som följande (4:1 JB):
-Det behöver framgå vilken betalning som utgår för gåvan, där skall ni då ange att ni övertar bolånen.
-Det behöver framgå vilken fastighet gåvan gäller, där skall hela fastighetsbeteckningen framgå, vilket är viktigt för att kunna identifiera exakt vilken fastighet det gäller.
-Det behöver framgå att gåvogivaren har en avsikt att överlåta sin andel av fastigheten till gåvomottagarna (du och din fru). När det gäller gåva är det även viktigt att det framgår att det är en frivillig gåvoavsikt, det står dock inte stadgat i jordabalken.
Ett ytterligare krav som inte framgår av formaliakraven i jordabalkens 4 kapitel är att två vittnen måste underteckna att dem sett gåvogivarens underskrift, detta krävs nämligen för att ni skall kunna söka lagfart, varav det blir ett indirekt krav.
Jag rekommenderar er dock att ta hjälp av en jurist för att upprätta ett gåvobrev så att det blir helt korrekt. Om ni inte känner att ni har den ekonomiska möjligheten för det så finns det även avtalstjänster som ni kan googla efter på nätet där man kan köpa avtal för ett billigare pris där man sedan får fylla i uppgifterna själv.
Sammanfattning
En överlåtelse av en andel av en fastighet kan räknas antingen som köp eller gåva. Om det räknas som gåva så blir det skattefritt för både överlåtaren och mottagaren, medans om det räknas som ett köp får överlåtaren betala eventuell kapitalvinstskatt och mottagaren får betala stämpelskatt.
Ett övertagande av bolån räknas juridiskt som en betalning för övertagandet av fastigheten. Huruvida överlåtelsen skall räknas som ett köp eller en gåva avgörs av huvudsaklighetsprincipen. Den går ut på att avgöra huruvida överlåtelsen huvudsakligen består av en gåva eller ett köp, om överlåtelsen då huvudsakligen består av en gåva skall hela överlåtelsen räknas som en gåva skatterättsligt.
Om viss betalning utgår för överlåtelsen av andelen av fastigheten behöver värdet på bolånen som övertas understiga värdet på dina föräldrars andel av taxeringsvärdet för att det skall räknas som en gåva. Hur stor andel av taxeringsvärdet som tillräknas dina föräldrar bestäms efter hur stor andel av fastigheten dina föräldrar äger. Desto större andel av taxeringsvärdet som tillräknas dem, desto större utrymme finns det för att utge viss betalning vid övertagandet av deras andel utan att det behöver räknas som ett köp. För att få en större andel av taxeringsvärdet att tillräknas dina föräldrar behöver de äga en större andel av fastigheten eftersom ägarandelen av fastigheten bestämmer hur stor andel av taxeringsbeloppet som tillräknas dina föräldrar.
Hur stort utrymme ni behöver för att kunna utge betalning vid övertagandet av dina föräldrars andel av fastigheten är beroende av hur stort delen av bolånet som dina föräldrar står för och som ni därav skall ta över. Desto större bolånet är, desto större andel av taxeringsvärdet behöver tillräknas dina föräldrar, varav de behöver äga en större andel av fastigheten, för att ni ska kunna få överlåtelsen att räknas som en gåva skatterättsligt.
Om lånen överstiger taxeringsvärdet som tillräknas dina föräldrar hur ni än gör så går det tyvärr inte att få det att räknas som en gåva skatterättsligt, varav dina föräldrar behöver betala eventuell kapitalvinstskatt och du och din fru stämpelskatt.
Mina råd till er:
-Kolla upp taxeringsvärdet för fastigheten.
-Räkna på hur stor del av bolånet dina föräldrar skall stå för.
-Räkna sedan på om det är möjligt att få dina föräldrars del av bolånet att understiga deras andel av taxeringsbeloppet genom att justera hur stor del av fastigheten dem skall äga.
-Tänk även på att taxeringsvärdet ändras med tiden, varav det kan se annorlunda ut det år ni skall överta dina föräldrars andel. Således behöver ni återigen noga kolla upp vilket taxeringsvärde som gäller när det är dags för att överta dina föräldrars andel.
-Om ni skall skriva ett gåvobrev så rekommenderar jag er att anlita en jurist för ändamålet, så att det blir helt korrekt utformat och juridiskt bindande. Ett gåvobrev gällande fastighet har nämligen formaliakrav för att vara giltigt. Om ni vill kan jag hjälpa er att komma i kontakt med en av våra jurister för att få hjälp med detta. För gåvoavtal kan ett fast pris ges.
Slutligen vill jag önska er ett stort lycka till och hoppas att ni känner att ni har fått svar på er fråga, om det kvarstår några funderingar eller om ni vill ha vidare juridisk hjälp av en av våra jurister är ni varmt välkomna att kontakta mig på elin.englund@lawline.se för ändamålet!
Med vänliga hälsningar,
