Vilka skattemässiga konsekvenser kan uppstå vid prissättning av fastighetsförsäljning?
Hej,
Jag äger en fastighet som har ett taxeringsvärde på ca 1 m kronor. Dess marknadsvärde är ca 2m kronor.
Ifall jag lyckas sälja fastigheten för ett överpris låt oss säga 10 m kronor. Kan skatteverket vid ett senare tillfälle (om allt skattas som det ska) fråga varför fastigheten såldes för ett sådant överpris? Kan detta ha någon konsekvens för mig?
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
I mitt svar till dig kommer jag gå igenom de bestämmelser som är relevanta och aktuella i ditt fall. Din frågeställning aktualiserar bestämmelserna i inkomstskattelagen (IL) samt skatteförfarandelagen (SFL).
Först kommer jag behandla huvudbestämmelserna vid försäljning av fastighet. Därefter kommer jag behandla kapitalvinst och hur mycket som enligt svensk rätt som ska tas upp till beskattning. Slutligen kommer jag gå behandla försäljning av fastighet till överpris.
Avyttring av fastighet och beräkning av kapitalvinst
Avyttring av en fastighet ska tas upp till beskattning (44 kap. 3 § IL, 45 kap. 5–6 §§ IL). Med avyttring avses försäljning, byte och liknande överlåtelser av tillgångar, bl.a. fastigheter.
Kapitalvinsten beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången minskad med utgifterna för avyttringen och omkostnadsbeloppet, dvs. inköpspris och kostnader för förbättringar (44 kap. 13 § IL). Som försäljningspris räknas det pris som avtalats mellan säljare och köpare.
Av kapitalvinsten på en privatbostadsfastighet ska 22/30 tas upp till beskattning. När det gäller kapitalvinsten på en näringsfastighet ska 90 % tas upp (45 kap. 33 § IL). Hur en kapitalförlust hanteras tas inte upp i detta svar då det av din fråga framgår att det är fråga om vinst.
Försäljning av fastighet till överpris
I din fråga lämnas ingen förklaring till varför en köpare skulle betala ett pris som kraftigt överstiger marknadsvärdet. Det går därför inte att fullt ut besvara din fråga om det kommer att få konsekvenser för din del. I svaret nedan kommer jag ge två exempel på vad det skulle kunna vara fråga om: ersättning för utfört arbete (inkomst av tjänst) eller gåva.
Allmänt gäller att beskattning ska ske på grund av rättshandlingens verkliga innebörd oavsett den beteckning avtalen åsatts (RÅ 2004 ref. 27, RÅ 1998 ref. 19, samt RÅ 2010 ref. 51). En sådan bedömning kan avse inte bara en enstaka rättshandling utan också den sammantagna innebörden av flera rättshandlingar. I detta ligger också att så kallade skenavtal inte ska läggas till grund för beskattningen.
Rättspraxis - ersättning för utfört arbete
Enligt s.k. fast praxis ska en beskattning alltså grundas på rättshandlingars verkliga innebörd oavsett hur de har betecknats, dvs. inte vad som formellt har angetts på en handling utan vad som i verkligheten har överenskommits. Tolkningsmetoden möjliggör att en eller flera oriktigt rubricerade rättshandlingar utifrån en civilrättslig avtalstolkning klassificeras om och skattemässigt ges en annan innebörd än vad som framgår av avtalens yttre form.
Det innebär att om överpriset i verkligheten skulle avse en ersättning för utfört arbete (s.k. dolt vederlag) kan överpriset om åtta miljoner kronor ses som exempelvis inkomst av tjänst. Ersättningen för arbetet har så att säga dolts i köpeskillingen för att få att därigenom försöka få en lägre beskattning för både säljare och köpare.
Om en fastighet avyttrats till ett pris som överstiger marknadsvärdet kan överpriset med stöd av praxis tas upp som inkomst av tjänst hos säljaren. Samtidigt ska i ett sådant fall försäljningspriset anses motsvara marknadsvärdet. Om säljaren beskattas för överpriset i inkomstslaget tjänst, ska motsvarande del inte ingå i beräkningen av kapitalvinsten (44 kap. 17 § IL och 11 kap. 1 § IL).
Beskattningen av säljaren för lön för en del av ersättningen innebär att överpriset som köparen betalar utgör en lönekostnad. Denna lönekostnad ska inte tas upp som anskaffningskostnad den dagen som köparen i sin tur säljer fastigheten-
I ditt fall skulle i kapitalvinstberäkningen försäljningsintäkten tas upp med två miljoner kronor och lön tas upp i inkomstdeklarationen med åtta miljoner kronor. Den dag köparen säljer fastigheten blir anskaffningspriset för hen två miljoner kronor inte tio miljoner kronor.
Rättspraxis - gåva
Om köparens överpris däremot utgör en vederlagsfri gåva ska överpriset inte tas med i kapitalvinstberäkningen eftersom gåvor är skattefria. En gåva ses som en s.k. benefik överlåtelse. En gåva utlöser därför inte kapitalvinstbeskattning (8 kap. 2 § IL).
Likaså blir köparens överpris inte avdragsgill när hen i sin tur säljer fastigheten.
För att gåva ska anses föreligga krävs att tre kriterier vara uppfyllda:
- den ska bygga på frivillighet
- det ska finnas en gåvoavsikt
- det ska ske en förmögenhetsöverföring från givaren till gåvomottagaren.
Skatteverkets utredning och bevisbörda, samt beslut
Skatteverket har även en skyldighet att se till att ärendena blir tillräckligt utredda (40 kap. 1 § SFL).
Ett beslut om beskattning till nackdel för den som beslutet gäller får i normalfallet meddelas senast inom sex år från utgången av det kalenderår då beskattningsåret har gått ut (66 kap. 21 och 27 §§ SFL). De sista fyra åren tillämpas ett högre beviskrav för att Skatteverket ska kunna fatta ett beslut som avviker från deklarationen (s.k. efterbeskattning). Det är Skatteverket som har bevisbördan för att överpriset skulle avse något annat än ersättning för fastigheten
Slutligen: svaret på din fråga är att Skatteverket får utreda fastighetsförsäljningen och att myndigheten i normalfallet kan göra detta inom en sexårsperiod. De sista fyra åren tillämpas emellertid ett högre beviskrav för att Skatteverket ska kunna ändra din beskattning.
Hoppas du känner att du fick svar på din fråga, annars är du varmt välkommen åter!
Vänligen,
