Vilka skäl kan kommunen anföra för fastighetsreglering? Kan man kräva inlösen vid fastighetsregleringsbeslut?

Question

Kommunen vill upphäva 100-årigt servitut

Vi har ett drygt 100-årigt servitut avseende en brunn och vattenledning (ca 200 m) ner till bostadshuset. Brunnen och ledningen ligger på kommunal mark. För några år sedan utarbetade kommunen ett förslag till ny detaljplan, där man bl a föreslog upphävande av servitutet utan att motivera varför. Upphävandet bestreds och i den nya detaljplanen finns servitutet inskrivet.

Nu vill kommunen ånyo upphäva officialservitut, fortfarande utan att motivera varför. Vi skall i så fall fortsättningsvis få nyttja brunnen och ledningen men inte ha rätt att gräva upp om något fel skulle uppstå. Till saken hör att kommunen grävt av ledningen fyra gånger under grävningar för att lägga ner kommunalt VA, fiber och dikning.

En anledning till att kommunen vill upphäva servitutet kan vara att kommunen har erbjudit två fastighetsägare att köpa ett tiotal kvadratmetrar av kommunen. Delar av ledningen går under denna mark.

En av dessa fastighetsägare kräver ett lägre pris om servitutet är kvar.

Med tanke på att brunnen grävdes för över 100 år sedan och drivs med s k självtryck", alltså ingen elmotor, torde det vara en extremt miljövänlig installation.

Vilka skäl kan kommunen åberopa för att begära lantmäteriförrättning för att säga upp servitutet?

Kan vi kräva inlösen? Om så, hur räknar man ut ett skäligt belopp?

Answer 1

hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.

Jag uppfattar din fråga som att du undrar under vilka premisser som kommunen kan häva servitutet och huruvida ni kan kräva inlösen. Beloppet för inlösen kan jag tyvärr inte kalkylera exakt.

Din fråga regleras i Jordabalken (JB), plan och bygglagen (PBL) och fastighetsbildningslagen (FBL).

Jag uppfattar det som att din fråga rör ett officialservitut. Huvudregeln vid instiftandet av ett servitut är att marken ska användas på ett ändamålsenligt sätt och att servitutet tjänar till att fylla detta syftet. På samma sätt kan officialservitut upphöra, det vill säga om inte längre servitutet fyller de krav på ändamålsenlighet som sattes upp från början.

Ett officialservitut kan enbart sägas upp genom fastighetsbildning (jfr 5 kap. 1 § 4 p FBL). Den regel som reglerar när fastighetsreglering får ske är 5 kap. 4 § FBL. Enligt den bestämmelsen får fastighetsreglering enbart ske under förutsättningen att:

lämpligare fastighetsindelning eller eljest mer ändamålsenligt markanvändning vinnes, samtatt fördelarna härav överväger de kostnader och olägenheter som regleringen medför.

Enligt andra stycket får inte fastighetsindelning ske om det skulle väsentligen försvåra eller fördyra en mer omfattande reglering som behövs och kan väntas inom en nära framtid.

För att då besvara frågan om vilka argument kommunen kan tänkas framföra i syfte av att få till stånd en fastighetsreglering så kommer sådana argument utgå från punkt 1 och 2 ovan. Vi kan inledningsvis konstatera att kommunen minst måste motivera varför en sådan åtgärd skulle innebära 1) mer ändamålsenlig markanvändning samt 2) att åtgärdens fördelar överstiger kostnaderna.

Det är svårt för mig att kartlägga exakt vilka argument som kommunen kan tänkas framföra i detta sammanhang.

Värt att ha i åtanke är att ovan nämnda bestämmelse inte behöver tas i beaktning om beslut om servitut meddelats genom en detaljplan (5 kap. 4 a § FBL).

Värdeförändringar till följd av förändringar i servitut kan utjämnas genom betalning i pengar (5 kap. 10 § FBL). Kommunen kan också betala ut ersättning vid förändringar i detaljplanen (14 kap. 8-9 §§ PBL). Det är däremot svårt att peka på vilken typ av ersättning samt vilken omfattning som kan vara tänkbart i just ditt fall.

skäligt belopp brukar utgå från marknadsvärde. I dessa fall kan däremot ersättning beräknas på en rad andra parametrar beroende på vilka beslut som fattas.

Slutsats

Ett officialservitut kan alltså förändras genom fastighetsreglering. Som huvudregel ska en sådan förändring frambringa en mer ändamålsenlig markanvändning samt ska nyttan överstiga kostnaderna eller andra olägenheter. Kommunen kan dessutom bli ersättningsskyldig under vissa förutsättningar enligt fastighetbildningslagen och plan och bygglagen.

Exakt vilka argument som kommunen kan tänkas presentera är svårt då de troligtvis kommer vara av teknisk- och områdesspecifik beskaffenhet. Min bedmömning är att ditt ärende skulle behöva en grundligare utredning än vad jag kan ge utifrån den information du presenterat för mig.

Om du önskar kan jag slussa dig vidare till vår byrå för att boka en tid, om du önskar komma i kontakt med byrån är du välkommen att maila mig på: [e-mail]

Hoppas du fick svar på din fråga,

MVH