Vilka rättigheter har vi med anledning av vårt arrendeavtal?

Question

Hej!

Jag är medlem i en allmännyttig förening som arrenderar mark av kommunen sedan mer än 30 år, tidigare var vi på ett annat ställe men blev av kommunen anvisade denna plats. Vi har klubbstuga, hangarer, tankanläggning och tillgång till landningsbana, mao inte så lätt flyttbart. Vi har ett arrendeavtal med ett års uppsägningstid, som de avser att säga upp i närtid. Vilka rättigheter har vi, avseende besittningsrätt t.ex? Eller annat? Vår verksamhet står och faller i princip med detta, kan vi kräva att få hjälp med en ny etablering? Vart kan vi vända oss för att få stöd och hjälp? Hur ska vi gå tillväga?

Tacksam för svar

Answer 1

Hej, kul att du valt att vända dig till oss på Lawline för att få svar på din fråga!

För att du ska kunna tillgodogöra dig mitt svar är det viktigt att vi är överens om vilka frågor som ska besvaras. Jag kommer därför börja med att förklara hur jag uppfattat din situation för att sedan besvara dina frågor utifrån den uppfattningen.

Hur jag uppfattat din fråga och din situation

Jag uppfattar det som att ni är en ideell förening som har ett nyttjandeavtal med kommunen som innebär att ni får använda en av kommunens fastigheter för att bedriva någon form av flygverksamhet. Reglerna för arrendeavtal ser lite olika ut beroende på vilken typ av arrende det är fråga om.

Du skriver att ni har "klubbstuga, hangarer, tankanläggning och tillgång till landningsbana" på fastigheten ni arrenderar samt att dessa anläggningar är en förutsättning för verksamhetens bedrivande vilket gör att det inte är så enkelt för er att flytta.

Ett anläggningsarrende föreligger när "jord upplåtes på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att för förvärvsverksamhet på arrendestället uppföra eller bibehålla byggnad, som ej är av endast ringa betydelse för verksamhetens bedrivande", se 11 kap. 1 § jordbalken (JB).

Enligt praxis anses det vara ett anläggningsarrende om arrendatorn (de som arrenderar marken) t.ex. har ett lagerhus, fabrik, en bensinstation, kiosk eller liknade byggnad på arrendestället. Anläggningen ska vara behövlig för arrendatorns förvärvsverksamhet.

Jag uppfattar det som att ni är en ideell förening och därmed inte bedriver någon verksamhet med vinstsyfte. Dock kan förvärvsverksamhet anses föreligga även om de pengar föreningen drar in endast återinvesteras i föreningsverksamheten.

Ytterligare förutsättningar för att det ska vara fråga om anläggningsarrende är att:

Arrendeavtalet är skriftligt Att upplåtelsen är tidsbestämd d.v.s. att arrendeavtalet inte löper för "er livstid" men att arrendetiden ändå är längre än ett år

Är någon av följande förutsättningar uppfyllda:

Ni bedriver ingen förvärvsverksamhet eller Ert arrendeavtal löper på livstid eller på ett år eller Ert arrendeavtal är muntligt

Är det inte fråga om anläggningsarrende utan lägenhetsarrende.

Enligt praxis har t.ex. idrottsföreningars klubbhus räknats som lägenhetsarrende.

Jag kommer utgå från att det är ett anläggningsarrende ni har utifrån omständigheterna att så omfattande anläggningar finns på fastigheten ni arrenderar vilka ni uppenbart behöver för att kunna bedriva er verksamhet.

Utifrån reglerna om anläggningsarrende kommer jag besvara följande frågor som du ställt:

1) Vilka rättigheter har vi, avseende besittningsrätt t.ex? Eller annat?

2) Vår verksamhet står och faller i princip med detta, kan vi kräva att få hjälp med en ny etablering?

3) Vart kan vi vända oss för att få stöd och hjälp? Hur ska vi gå tillväga?

"1) Vilka rättigheter har vi, avseende besittningsrätt t.ex? Eller annat?"

Regler om arrende i allmänhet och särskilda regler om anläggningsarrende finns i jordabalken (JB).

Du skriver att: "Vi har ett arrendeavtal med ett års uppsägningstid, som de avser att säga upp i närtid." Du undrar om ni har något besittningsskydd eller om det finns andra lagregler ni kan förlita er på i syfte att få fortsätta arrendera marken.

Generellt gäller att reglerna för arrende är upprättade till arrendatorns (er) förmån. Har ni regler i ert arrendeavtal som avviker från de lagregler som inte går att avtala bort (tvingande lagregler) är jordägaren (kommunen) tvungen att förhålla sig till dessa – medan ni som arrenderar marken kan förlita er på arrendeavtalet ifall avtalet ger er en förmånligare position, se 8 kap. 2 § JB.

Observera att jag skrev "som inte går att avtala bort". Det finns alltså förmånliga regler i JB som ni kan ha avtalat bort i ert arrendeavtal – det beror på vad som står däri.

För anläggningsarrenden finns tyvärr långgående möjligheter att avtala bort skyddande lagregler. Det är för anläggningsarrenden tillåtet att i avtalet bestämma att arrendatorn inte ska ha något besittningsskydd.

Har ni inte avtalat bort besittningsskyddet gäller för anläggningsarrenden ett indirekt besittningsskydd. Det innebär att sägs avtalet upp är ni skyldiga att flytta men kommunen är skyldiga att betala skadestånd till er för att de säger upp avtalet i förtid, se 11 kap. 5 § JB.

Skadeståndet ska täcka den förlust ni lider på grund av att arrendatorförhållandet upphört. Frågan om skadestånd prövas av domstol och en förutsättning för att domstolen ska kunna pröva ärendet är att ni ansökt om medling i arrendenämnden dessförinnan med anledning av jordägarens uppsägning.

Dessutom kan arrendenämnden ge dispens från tvingande lagregler. Arrendenämnden kan t.ex. godkänna en klausul i ert avtal om att jordägaren har rätt att återta hela eller delar av arrendestället i förtid, se 11 kap. 2 § andra stycket JB.

Ett annat skydd som lagen kan erbjuda er är att kommunen måste säga upp ert arrendeavtal i rätt tid för att ni ska vara tvingade att flytta.

Du skriver att ni har avtalat om ett års uppsägningstid. För anläggningsarrenden står det parterna fritt att avtala om uppsägningstiden, se 11 kap. 3 § JB.

Jag vet inte när ert arrendeavtal löper ut. Sägs avtalet upp t.ex. imorgon men er arrendetid går ut i t.ex. februari 2018 är det kortare tid än ett år kvar tills ert avtal förfaller. I sådana fall har jordägaren (kommunen) sagt upp ert avtal försent. Konsekvens blir att ert avtal förlängs för ytterligare en avtalsperiod. Är avtalsperioden längre än fem år förlängs avtalet på fem år, se 11 kap. 3 § JB.

Har ni inte avtalet bort ert besittningsskydd måste kommunen säga upp er skriftligen, skälen till uppsägningen måste anges och kommunen måste upplysa er om att ni har rätt att ansöka om medling i arrendenämnden, två månader från det att ni delgavs uppsägningen, ifall ni inte går med på att lämna fastigheten eller vill ha skadestånd.

Har ni besittningsskydd och uppsägningen inte uppfyller de ovanstående formkraven är uppsägningen ogiltig.

Hos Arrendenämnden kan ni också ansöka om uppskov med avflyttning. En sådan ansökan bör skickas in till arrendenämnden innan arrendeavtalet upphör. Som mest kan arrendenämnden bevilja er att få stanna kvar på arrendestället ett år till efter att avtalstiden löpt ut, se 11 kap. 6 b § JB.

"2) Vår verksamhet står och faller i princip med detta, kan vi kräva att få hjälp med en ny etablering?"

Som jag skrev under fråga 1 kan ni, inom två månader från det att ni tar del av en uppsägning från kommun, vända er till arrendenämnden och ansöka om medling. Under medlingsförfarandet kan ni – om ni inte avtalat bort ert besittningsskydd – begära skadestånd men anledning av uppsägningen, se 11 kap. 5 § JB.

3) Vart kan vi vända oss för att få stöd och hjälp? Hur ska vi gå tillväga?

Som jag angett i fråga 1 är det första och främst Arrendenämnden som agerar medlare i arrendetvister. Det finns åtta arrendenämnder i Sverige och ni ska vända er till den arrendenämnd som finns närmast ert arrendeställe. Arrendenämnden har en hemsida där det finns information om vilka ärenden nämnden handlägger och vilka regioner vardera nämnd ansvarar för.

I andra hand prövas vissa arrendetvister av närmsta tingsrätt. Tingsrätten kan t.ex. ålägga en jordägare att betala ett skadestånd till en arrendator med anledning av en uppsägning.

Behöver ni hjälp med att tolka ert arrendeavtal eller finna argument för hur ni bör rättsligt hävda er rätt gentemot kommunen får ni gärna ta hjälp av Lawlines jurister. Är ni intresserade av att boka tid med en jurist får ni vänligen höra av er till mig: [e-mail]

Hoppas ni fått svar på er fråga och lycka till!

Med vänlig hälsning,