Vilka rättigheter har markägaren vid utövandet av min servitutsrätt?
En servitutsfråga
Önskar svar på om markägaren har rätt att ställa maskiner bebygga eller hindra framkomlighet på vårt servitutsområde, jag förstår att markägaren har rätt att beträda området, fanns en grind han har nyckel till.
Servitutet är ett avtal tecknat 93-01-28 nr 93/2481 omfattar 200kvm mark och 100kvm vatten (8x25m)
servitut med ritningbilaga där marken och vattnet,är inritad hela servitutet har staket runt om.
Nye markägaren har rivit staketet som stod inom de 8 x 25 metrarna anser att han gör vad han vill med marken eftersom den är hans.
Fråga vilka rättigheter har markägaren?
Lawline svarar
Hej och tack för du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Jag tolkar ditt ärende enligt följande. Du har ett avtalsservitut. Exakt vad din servitutsrätt avser är dock för mig något ovisst. Men såvitt jag förstår verkar den tjänande fastighetens ägare hindra utövandet (nyttjandet) av servitutet, det vill säga bruket av den del av den tjänande fastigheten som är upplåten till dig. Du undrar därför vad som gäller i det här avseendet och den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga är jordabalken (JB).
Några servitutsrättsliga hållpunkter
I sammanhanget kan det konstateras att du har uppgett att det föreligger ett giltigt servitut varför det inte rör sig om en sedvanlig (formlös) nyttjanderätt utan ett rättsligt bindande avtalsservitut träffat mellan dig och den tidigare ägaren till grannfastigheten (14 kap. 1 § JB). Ett sådant ska upplåtas skriftligen av den tjänande fastighetens ägare (den som ger annan markägare viss rätt till fastigheten) i vilket bland annat ändamålet med servitutet ska framgå av upplåtelsehandlingen (14 kap. 5 § JB). I övrigt uppställs inga egentliga formkrav varför uppgifter om eventuella vederlag, begränsningar av giltighetstiden och/eller andra villkor som servitutet kan vara beroende av inte behöver anges i avtalet. Detta innebär alltså att förbehåll och annat dylikt kan avtalas muntligt och att inga underskrifter i princip är behövliga. Brukligt är dock att ägaren till den tjänande fastigheten i vart fall undertecknar den aktuella handlingen. Ett servitutsavtals giltighet gentemot en ny fastighetsägare är avhängigt vilket typ av avtal det handlar om. Ett muntligt träffat servitutsavtal mellan den härskande fastighetens ägare (den som äger rätt till servitutet) och ägaren till den tjänande fastighetens gäller i normalfallet endast mellan de ifrågavarande avtalsparterna. En upplåtelse som inte uppfyller det ovan nämnda skriftlighetskravet har ej verkan som giltigt servitut och kan inte heller skrivas in i fastighetsregistret, vilket uttryckligen framgår av lagtexten (14 kap. 5 § och 23 kap. 2 § JB).
Bedömningen i det här fallet, vad gäller?
Här måste det inledningsvis framhållas att utan ingående kunskap om avtalsinnehållet blir det av förklarliga skäl ganska svårt att göra en adekvat bedömning (tolkning) varför den fortsatta framställningen kommer att bli något generell till sin karaktär. Som ägare av den härskande fastigheten ska du vid servitutets utövning förfara på ett sätt så att den tjänande fastigheten inte betungas mer än nödvändigt (14 kap. 6 § 1 st. JB). Finns det flera tillvägagångssätt ska det alternativet som ger den minsta olägenheten för motparten väljas. Vidare sägs i det nyss nämnda lagrummets andra stycke att om den härskande fastighetens ägare på den tjänande fastigheten har väg, byggnad eller annan anläggning, åligger det honom att hålla den i sådant skick att skada eller olägenhet inte vållas i onödan. Samtidigt ska det noteras att ägaren till den tjänande fastigheten, det vill säga din motpart, måste tåla viss inskränkning i sin egen förfoganderätt, vilket ligger i sakens (servitutets) natur eftersom ett servitut är form av nyttjanderätt.
Ett servitut har en viss "elasticitet", vilket innebär att samhällsutveckling och andra nya omständigheter kan medföra att ägaren av den härskande fastigheten får ändrade befogenheter, alltså befogenheter som kan skilja sig från de som ursprungligen gavs vid tidpunkten för upplåtelsen av servitutet (se prop. 1970:20 del B 2, s 739 f. och Högsta domstolens (HD) avgörande NJA 1982 s. 69). Vissa hinder i servitutsrätten kan också behöva godtas på annan grund och vid bedömningen av om ett hinder är förenligt med servitutsavtalet, det vill säga om du som ägare av den härskande fastigheten måste tåla det, brukar syftet med begränsningen och huruvida det framstår som legitimt särskilt beaktas. Men kvalitativt och/eller kvantitativt mer betydande hinder behöver inte accepteras varför en åtgärd från markägarens sida som tydligt avskär dig möjligheten att nyttja servitutet i regel inte är godtagbart. Undantag kan emellertid fortfarande göras om syftet är legitimt och om hindret inte är varaktigt. Utgångspunkten är att servitut inte kan sägas upp eftersom ett servitut enligt lagstiftaren är tänkt att gälla obegränsat i tiden. Utan inblandning av en myndighet fordrar således en uppsägning i princip en överenskommelse mellan avtalsparterna (fastighetsägarna). Mot den bakgrunden framstår den här intresseavvägningen som tämligen ändamålsenlig. Exakt på vilket sätt begränsningen i utövandet av ditt servitut kommer till uttryck är för mig något ovisst, men utifrån din ärendebeskrivning synes begränsningen vara nästintill total eftersom du nämner bebyggelse, placering av maskiner och övrigt menligt agerande från markägarens sida. Märk väl att borttagandet av ditt staket dessutom kan vara en skadeståndsgrundande handling och eventuellt till och med utgöra en brottslig gärning (jfr brottet skadegörelse enligt 12 kap. 1 § brottsbalken).
Notis: HD styr rättspraxis på civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av nästan all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen så kallade prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Sammanfattningsvis har jag svårt att avgöra exakt vilka rättigheter markägaren har, vilket återigen förklaras av avsaknaden av närmare kunskap om innehållet i avtalsservitutet. Men den nya ägaren till den tjänande fastigheten kan inte göra som denne vill utan han har, precis som du, att förhålla sig till servitutsbestämmelserna (jfr 7 kap. 11 § 1 st. JB), vederbörande ägde inte heller rätt att riva ditt staket bortom din vetskap (eller utan ditt samtycke) och om du med formuleringen "hindra framkomlighet på vårt servitutsområde" menar att det i dagsläget föreligger ett totalt ianspråktagande av området är detta naturligtvis inte tillåtet. Frågorna diskuteras med fördel genom informella samtal med motparten, men kan spörsmålet i förlängningen inte lösas på frivillig väg måste ärendet hänskjutas till den statliga lantmäterimyndigheten, Lantmäteriet, och/eller sedermera till domstol (till en tingsrätt som första instans).
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Vi kan exempelvis för din räkning kontakta motparten och/eller ombesörja upprättandet av ett kravbrev riktat mot denne och i förlängningen även företräda dig inför och under en eventuell förlikningsförhandling och/eller i en kommande domstolsprocess.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
