Vilka påföljder kan göras angående en hyresvärds dröjsmål vid tillträde av nyproducerad lägenhet?
Jag har skrivit på ett hyreskontrakt. Det är nyproduktion, men bygget har blivit försenat. Därför har de satt ett nytt preliminärt inflyttningsdatum en och en halv månad senare än det utlovade datumet. Är det ett avtalsbrott från hyresvärdens sida? Vilka rättigheter har jag i det här ärendet?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Det finns bestämmelser om hyresförhållanden i 12 kap. jordabalken. Där finns en speciell regel som behandlar hyreskontrakt skrivna före lägenheten är färdigställd. Eftersom det handlar om en avtalad tillträdesdag så är det ett avtalsbrott när detta inte följs och påföljder kan göras gällande (12 kap. 13 § jordabalken).
Skälig nedsättning av hyran
Om lägenheten inte är i färdigt skick när tillträde ska ske så har du rätt till skälig nedsättning av hyran för tiden som du inte kan använda lägenheten. Du kan alltså begära att inte betala hyra under tiden som du inte kan använda lägenheten (12 kap. 13 § jordabalken).
Rätt att säga upp avtalet
I vissa fall har man även en rätt att säga upp avtalet. Ett krav för att du ska ha denna rätt är dock att förseningen är av väsentlig betydelse för dig. Att en hyresgäst ska kunna tillträda hyresbostaden på tillträdesdagen är oftast av stor vikt för hyresgästen, men detta kan inte generellt medföra att förseningen är av väsentlig betydelse för dig. För att göra en bedömning om rätten att säga upp avtalet får man därför beakta om bestämmelserna i avtalet på något sätt anger om du som hyresgäst är beroende av att kunna tillträda lägenheten exakt på avtalad tillträdesdag. Man kan också beakta hur lång tiden är mellan ingåendet av avtalet och tillträdesdagen. Om avtalet skrevs långt innan tillträdesdagen inträffar så kan detta tyda på att det inte är så betydelsefullt för dig som köpare att tillträda bostaden exakt på dagen. Om tiden mellan avtalet och tillträdesdagen är kort så kan det tala för motsatsen (12 kap. 11 och 13 § jordabalken) (se även Svea hovrätts dom 2016-10-13 i mål nr T 11730-15).
Normalt förutsätter en uppsägning att den sker efter den avtalade tillträdesdagen, men du kan även säga upp avtalet före denna tidpunkt om det är uppenbart att lägenheten inte kommer att kunna användas för sitt avsedda ändamål vid tillträdesdagen. Bristerna i lägenheten ska alltså vara så betydande att lägenheten inte kan nyttjas för avtalat ändamål vid tillträdesdagen (12 kap. 13 § jordabalken).
För att säga upp avtalet när avtalad tillträdesdag har inträffat krävs alltså endast att förseningen är av väsentlig betydelse för dig, medans en uppsägning innan den avtalade tillträdesdagen även kräver att det är uppenbart att bristerna i lägenheten vid tillträdesdagen gör att denna inte kan användas för avsett ändamål, dvs. boende.
Rätt till skadestånd
Du kan även ha rätt till skadestånd om du kan visa att du har lidit en skada av förseningen. Om hyresvärden kan visa att förseningen inte beror på honom eller henne så har du dock ingen rätt till skadestånd av hyresvärden (12 kap. 13 § andra stycket jordabalken).
Vänligen,
