Vilka fel kan man åberopa mot säljaren av en bostadsrätt?
Har precis köpt en bostadsrätt där inte alla eldrivna takfönster (2/4st) fungerar som dom ska. Innan inflytt blev vi förevisade hur man manövrerar fönstren på ett av fönstren men gick inte igenom och testade alla fönster. Fönstren ska enl leverantören underhållas/ servas var 5 år för att säkerställa korrekt funktion, detta har säljaren inte gjort. Vilket ansvar har säljaren i detta fall?
Lawline svarar
Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
I mitt svar utgår jag från att du i form av privatperson har köpt bostadsrätten av en annan privatperson. Därmed blir Köplagen (KöpL) tillämplig.
Bostadsrätten ska stämma överens med avtalet
Det grundläggande är att bostadsrättens innehåll och egenskaper ska stämma överens med avtalet, enligt 17 § KöpL, det vill säga, att de takfönster som finns ska fungera som de ska. Detsamma gäller uppgifter som säljaren lämnat i marknadsföringen av varan, 18 § KöpL. Överensstämmer inte bostadsrätten med den information som givits till köparen, är bostadsrätten att betrakta som felaktig. Värt att komma ihåg är att bostadsrätter i princip alltid säljs i "befintligt skick", 19 § KöpL, så vidare den inte är nyproduktion.
Köparens undersökningsplikt
Du i egenskap av köpare har dock en viss undersökningsplikt. Av 20 § KöpL framgår att köparen inte får åberopa fel som han måste antas ha känt till vid köpet. Gällande undersökningsplikten för bostadsrätter har man i praxis kommit fram till att man ser väldigt strängt på denna. Köparen har en skyldighet att undersöka bostaden mycket noga. Det innebär att redan innan ni köpte lägenheten borde ni har undersökt huruvida fönstren fungerade. Sådant är dock lätt att missa, men tyvärr får man alltså inte åberopa fel som man borde ha märkt vid en undersökning. I praktiken kan man gällande bostadsrätter endast åberopa s.k. dolda fel, som inte kan märkas av gemene mans undersökning utan exempelvis kräver anlitande av fackman.
Sammanfattning
I ert fall, då ni inte noggrant undersökt bostadsrätten innan köp för att utröna huruvida takfönstren fungerade eller inte, kan ni inte åberopa felen till säljaren. Vid köp av bostadsrätt är man i egenskap av köpare skyldig att undersöka lägenheten. Fel som kan upptäckas vid en normal undersökning får inte åberopas mot säljaren, utan endast så kallade dolda fel.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Med vänlig hälsning,
