Vem har bevisbördan för otillåten andrahandsuthyrning av bostadsrätt?
Hej
Jag är skriven i min bostadsrätt och har inneboende.
Bostadsrättsföreningens styrelse antyder att jag inte bor där och därför får jag inte ha inneboende. Jag får inte heller hyra ut eftersom jag redan haft uthyrt 2 år.
Jag undrar om det är jag som måste bevisa att jag bor där eller föreningens styrelse som måste bevisa att jag inte bor där? För att jag skall kunna ha inneboende?
Vilka medel kan föreningen använda som bevisa att jag inte bor där, med avseende personlig integritets skydd?
Vilka råd har ni för att jag skall fortsätta ha inneboende utan att ständig motta hot från föreningens styrelse om tvångförsäljning av min bostadsrätt?
Kan jag träffa expert hos er som kan driva detta mot föreningens styrelse?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Som jag förstår det äger du en bostadsrätt. Du är boende i lägenheten och har en inneboende. Enligt föreningen får du inte ha någon inneboende då styrelsen antyder att du inte är boende i lägenheten. Du har inte heller möjlighet att hyra ut i andra hand då du redan haft lägenheten uthyrd i två år.
Det du undrar över är om du måste bevisa att du är boende i lägenheten eller om det är styrelsen som måste bevisa att du inte är boende i den. Du undrar även vilka medel föreningen kan använda för att visa att du inte är boende i lägenheten.
Det är tillåtet att ha en inneboende, men inte att hyra ut i andra hand utan tillstånd
Inledningsvis vill jag poängtera att det i regel inte finns något hinder för den som äger en bostadsrätt att ha en inneboende. En bostadsrättshavare får däremot inte upplåta sin lägenhet i andra hand till någon annan för självständigt brukande utan styrelsens eller hyresnämndens samtycke (jfr 7 kap. 10 § bostadsrättslagen). Om du inte själv är boende i lägenheten är det en risk att din inneboende är att betrakta som en andrahandshyresgäst. Om det sker en otillåten andrahandsuthyrning kan nyttjanderätten till bostadsrätten vara förverkad (jfr 7 kap. 18 § p2 BRL). För att ha möjlighet att säga upp bostadsrättshavaren krävs dock först att vederbörande blivit tillsagd att vidta rättelse (7 kap. 20 § första stycket BRL). Om nyttjanderätten är förverkad på grund av otillåten andrahandsuthyrning men rättelse sker innan bostadsrättshavaren sägs upp får vederbörande inte skiljas från lägenheten på den grunden. Bostadsrättshavaren får inte heller skiljas från lägenheten om föreningen inte sagt upp vederbörande till avflyttning inom två månader från den dag då föreningen sagt till bostadsrättshavaren att vidta rättelse (7 kap. 21 § BRL).
Distinktionen mellan andrahandsuthyrning och inneboende
Enligt ovan framkommer bestämmelser om andrahandsuthyrning i 7 kap. 10 § BRL. Tidigare angavs i lagtexten som definition på andrahandsupplåtelse att upplåtelsen avsåg hela lägenheten. Det förekom då att uthyraren stängde av ett rum och gjorde gällande att upplåtelsen inte avsåg hela lägenheten varför bestämmelsen ändrades år 2003.
Enligt den utredning som gjordes inför lagändringen uttalades att avgörande vikt inte borde fästas vid om ett rum står låst eller inte utan att det betydelsefulla är om bostadsrättshavaren bor i lägenheten. När så är fallet menade utredningen att man på ett annat sätt än annars kan utgå ifrån att bostadsrättshavaren fungerar som en fullvärdig medlem. I propositionen till bestämmelsen anges att betydelse är i stället om bostadsrättshavaren enligt avtalet har haft möjligheter att disponera lägenheten eller delar av denna samt i vilken utsträckning denne faktiskt har kommit att vistas där. Som exempel på praxis kan nämnas NJA 2001 s. 241 I och II. I det första målet hade bostadsrättshavaren undantagit ett rum men inte i övrigt haft någon kontakt med lägenheten annat än att dennes sambo hade besökt lägenheten någon gång i månaden. Sambon hade då dessutom meddelat sin ankomst till hyresgästen. Högsta domstolen ansåg att hyresgästen hade rätt att självständigt nyttja lägenheten och upplåtelsen bedömdes som en andrahandsuthyrning. I det andra målet blev utgången den motsatta. Bostadsrättshavaren övernattade i lägenheten någon gång i månaden. Han besökte lägenheten ett par gånger i veckan. Då utnyttjade han köket och ett undantaget rum. Han fick sin post till lägenheten. Högsta domstolen fann därför att hyresgästen inte hade haft rätt att självständigt nyttja lägenheten.
Bevisbördan åligger styrelsen
Om styrelsen anser att du inte är boende i lägenheten och att det därmed rör sig om en olovlig andrahandsuthyrning är det styrelsen som har bevisbördan därom. Utgångspunkten blir således att styrelsen har att visa att du inte är boende i lägenheten och att du upplåter bostadsrätten i andra hand utan tillstånd. Att du är folkbokförd i lägenheten är inte avgörande i bedömningen för om du även är boende där. Folkbokföringen talar dock starkt för att så är fallet.
Det är ofta svårt att bevisa om någon är boende i lägenheten eller ej. Exakt vad styrelsen kan göra för att uppfylla sin bevisbörda går inte att ge ett entydigt svar på. Däremot kan det exempelvis vid upprepade tillfällen knacka på lägenheten för att se om du är hemma, men även åberopa t.ex. grannar som vittnar. Som utgångspunkt får styrelsen däremot inte gå in lägenheten för att kontrollera om du bor i den eller ej (däremot kan styrelsen ha rätt att gå in i lägenheten för vissa reparationer).
Om föreningen anser att den har tillräckliga bevis för att du inte är boende i lägenheten kan den besluta att bostadsrätten är förverkad och att du måste flytta. Om du bestrider uppsägningen måste föreningen vända sig till allmän domstol. Det blir då upp till domstolen att avgöra om föreningen uppfyllt sin bevisbörda eller ej och om du måste flytta eller ej.
Min rekommendation i ditt fall är att om det blir tal om förverkande av bostadsrätten och krav om att du ska flytta bör du anlita en jurist som företräder dig. Juristen kan hjälpa dig att bestrida eventuell uppsägning och även företräda dig inför domstol. Detta kan en av våra jurister vara behjälpliga med. För det fall att du vill försöka komma överens med föreningen och vill ha hjälp av en jurist i kontakten kan vi givetvis vara behjälpliga även för det ändamålet.
Om du önskar att komma i kontakt med en av våra jurister för ändamålet är du varmt välkommen att återkomma till mig för ett kostnadsförslag och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
