Vem bär ansvaret för uppkommen vattenskada i min bostadsrätt?
Hej Jag har en fråga angående en liten tvist med HSB. Detta gäller en bostadsrättsförening. Jag skall renovera min lägenhet. Innan jag började riva ett rör ställde jag frågor till HSB och fick svar via mail. Frågan : Hej Fredrik. När jag rev garderoben hittade jag dessa gamla rören bakom. 1. Vet du om det är det asbest på dom? 2. Får jag ta bort dom? Eller används dom? Jag tror det är den gamla vattenstammen. Svar från Fredrik: ( förvaltaren ) Hejsan, det är gamla vattenrör så dem kan du ta bort. Det finns heller inte någon sorts asbests i dem. Ha de fint, Jag frågade om jag fick ta bort 2 st vattenrör som var dolda inne i en garderob som jag ville riva. Jag skickade bilder på rören med min förfrågan. Jag skrev att jag trodde att dom var den gamla vattenstammen som inte längre användes men var inte säker. Vi har en ny vattenstam som är utanpåliggande idag. Svaret jag fick var att det var ok att riva för det var den gamla stammen. Jag började riva och rätt som det var började vatten spruta ut ur vattenledningarna som då visade sig tillhöra elementet. Elementet är aktivt och där är bra tryck i rören. Läckan orsakade en hel del skador samt utryckningar som nu kostar en bra slant. Nu vill HSB som jag fick ok via mail att jag ska stå för hela kostanden för skadorna samt utryckningarna. Är det rätt att jag ska stå för kostanden för detta kalaset? Har jag rätt till skadestånd pga försening i arbetet?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är bostadsrättslagen (BRL).
I 7 kap. 12 § 1 st. BRL sägs att bostadsrättshavaren ska på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna eller följer av andra till femte styckena (i den nyss nämnda bestämmelsen). Detta gäller även mark om sådan skulle ingå i upplåtelsen. Grundregeln är alltså att du som bostadsrättshavare har ansvar för det s.k. inre underhållet. Och ansvaret är långtgående. Sedan lägenheten tillträtts gäller nämligen att det är bostadsrättshavaren som har huvudansvaret för lägenhetens skick och i det ansvaret ingår att svara för reparationer av skador helt oberoende av hur dessa uppkommit.
Men i tredje stycket finns ett undantag och däri anges att för reparationer på grund av brand- eller vattenledningsskada svarar bostadsrättshavaren endast om skadan uppkommit genom 1. hans eller hennes egen vårdslöshet eller försummelse eller 2. vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans eller hennes hushåll eller som besöker honom eller henne som gäst, någon annan som han eller hon har inrymt i lägenheten eller någon som för hans eller hennes räkning utför arbete i lägenheten. Utifrån din ärendebeskrivning kan dock konstateras att det rör sig om ett vattenläckage från ledningar för värme. Den springande punkten blir därför huruvida begreppet ”vattenledningsskada” i bestämmelsens tredje stycke även kan anses omfatta skador till följd av läckage av vatten från ledningar och/eller anordningar för värme.
Och den frågan har faktiskt prövats av Högsta domstolen (HD) i rättsfallet NJA 2006 s. 732. I domen anför HD att det först och främst är fråga om en undantagsbestämmelse varför en restriktiv tolkning är påkallad beträffande tillämpningsområdet. Vidare uttalar domstolen att det i paragrafens andra stycke görs en skillnad mellan ledningar för värme och vatten medan lagstiftaren i det aktuella stycket, dvs. i tredje stycket, endast talar om vattenledningsskada, något som i sin tur vittnar om att ledningar avsedda för värme inte träffas av tredje stycket. Därutöver sägs i domskälen att den allmänspråkliga betydelsen av ordet vattenledning i nu aktuella sammanhang torde vara s.k. tappvattenledning och ingenting annat.
Mot den bakgrunden bör det stå klart att den uppkomna situationen dessvärre inte täcks av undantagsbestämmelsen. Givet det antagandet saknas det också skäl att utreda frågan om du har varit vårdslös eller försumlig. Att du ställde frågan till HSB och fick ett godkännande får, såvitt jag kan bedöma, ingen bäring på den rättsliga bedömningen. Eller annorlunda uttryckt; Detta befriar inte dig från något ansvar. Det går enligt min mening och på objektiva grunder även att argumentera för att du borde ha gjort mer för att förvissa dig om att borttagandet av ledningarna var riskfritt än att bara skicka ett mail. Men som sagt, undantagsbestämmelsen är inte tillämplig i det här fallet varför det inte spelar någon roll om det hade gått att fastställa att du inte har agerat vårdslöst. Slutsatsen blir därför att du är ersättningsskyldig. Och det betyder att du för egen del inte heller kan yrka något skadestånd.
Notis: HD styr rättspraxis på det här området och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
