Vem är ansvarig för felaktig hyra om hyresvärdens företag sålts till ett annat?

Question

Vi hyr lokal av företag A och har gjort detta under perioden 2015-07-02 t.o.m 2022-06-30.
Vi har upptäckt att företag A debiterat oss en för hög hyra under ovanstående period, vilket företag A återbetalat till oss.
Tidigare fastighetsägare, B, som vi hyrde samma lokal av under perioden 2009-01-01 t.o.m 2015-06-30 har också debiterat oss en för hög hyra . Vi har kontaktat företag B för återbetalning av den felaktiga hyran men de slingrar sig bara.
Fastigheten som vår lokal ligger i såldes i bolagsform av företag B (samma org.nummer) till företag A. Är det möjligtvis så att genom att företag A köpt företaget (samma org nummer) där fastigheten ingår av företag B så följer ansvaret för eventuella tidigare felaktigheter med i köpet och att vi därför även skall kräva företag A på tidigare felaktig debiterad hyra? Eller skall vi kräva företaget B som var fastighetsägare under nämnda period på återbetalning?

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! 

Jag tolkar din fråga som att du undrar vem du ska vända dig till med ditt anspråk gällande den för höga hyran. 

Utifrån din fråga kan jag inte helt utröna om det är så att företag B har sålt hela sin verksamhet till företag A eller om företag B endast har sålt sina tillgångar till företag A. Jag kommer därför att redogöra för de båda alternativen. 

Förvärv av en verksamhet eller verksamhetens tillgångar?

När man köper en verksamhet kan detta gå till på flera olika sätt. De vanligaste är att man antingen köper hela företaget, till exempel samtliga aktier i ett bolag, eller att man köper ett företags samtliga tillgångar. Det senare kallas att man gör ett inkråmsköp. Om man endast köper inkråmet kan företaget som sålt alla sina tillgångar i teorin fortfarande existera. Det vanliga är dock att det är ett led i en avveckling av bolaget. 

Om man köper tillgångarna från ett bolag och detta bolag har förpliktelser är dessa förpliktelser i det här fallet bundna till bolaget i fråga. I ditt fall är det aktuellt om företag A endast har köpt fastigheten av företag B. I så fall är det företag B som fortfarande är den som man ska vända sig till. Detta eftersom företag B då fortfarande existerar och fortfarande är den som man är avtalsrättsligt bunden med. Detta kan dock bli svårt om endast fastigheten har sålts till företag A och företag B sedan har avvecklats. 

Skulle det däremot vara så att företag B till sin helhet har sålts till företag A, och alltså upphört att existera som ett självständigt rättssubjekt genom att det nu ingår i företag A, har företag A tagit över de förpliktelser som funnits i företag B vid själva överlåtelsen av företaget. Detta gör då att ni kan vända er till företag A även med detta anspråk. Jag vill dock flagga för att preskriptionstiden för en del av ert anspråk kan ha gått ut, se 2 § preskriptionslag. Beroende på hur er kontakt med företag B har sett ut kan detta dock räknas som ett preskriptionsavbrott, med den effekten att ert anspråk inte är preskriberat.  

Sammanfattning

Vem man ska vända sig till avgörs av om bolaget har slagits ihop med ett annat, om bolaget fortfarande finns som ett självständigt rättssubjekt eller om det upphört att existera. Jag tolkar din fråga som att företag B de facto har köpts till sin helhet av företag A, varför ni bör kunna vända er till företag A med anspråket för den tidigare perioden. Vad gäller preskriptionstiden bör er tidigare kontakt med företag B haft en preskriptionsbrytande effekt, men det går inte att svara på helt säkert. Oavsett är anspråket för en del av tiden inte preskriberat ännu, eftersom den allmänna preskriptionstiden är 10 år. 

Om du skulle ha några frågor kring mitt svar får du gärna kontakta mig på: [e-mail] 

Hoppas att du fick svar på din fråga!