Vem ansvarar för fel i bostadsrätt vid överlåtelse?
Hej, flyttade in i min nuvarande bostadsrätt den 11:e mars alltså inte så länge sedan. När jag skrev på kontraktet till lgh så lovade den förre ägaren att allt fungerar som det ska och även mäklare var där när vi skrev på kontraktet tillsammans. Men när jag flyttade in så fungerar inte elementen (kallt i lgh), fönstrena immar igen, mögel i kylskåpet samt allmänt ostädat. Ringde till min förening och de sa till mig att jag själv skulle bekosta elementen? Men att de skulle titta på fönstrena. Så som jag har förstått är det väl föreningens ansvar?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline för att få svar på din fråga!
Som jag förstår din fråga så vill du ha svar på vem som ansvarar för bostadsrättens skick vid överlåtelse mellan två privatpersoner. När det handlar om fel i bostadsrätt vid överlåtelse (köp) mellan privatpersoner är det i första hand säljaren som kan tänkas ha ansvaret. Föreningen ansvarar inte för fel när bostadsrätten överlåts mellan privatpersoner. Föreningen ansvarar endast för när bostadsrätten ska upplåtas och "tillträdas för första gången" (7 kap, 1-5 § bostadsrättslagen (BRL). Det vill säga när bostadsrätten upplåts till den första medlemmen som ska använda bostaden, till exempel efter att bostadsrätten är nybyggd.
Bostadsrätt utgör lös egendom varför vid det vid köp är köplagen (KöpL) som blir tillämplig (1 § KöpL). Detta förutsätter att parterna inte avtalat om något annat (3 § KöpL). Frågan handlar om
-omständigheterna som du nämner utgör fel i köprättslig mening?
-vem som ansvarar för felet?
Vad utgör köprättsligt fel av bostadsrätt?
Vid köp av lös egendom (bostadsrätten räknas som "vara") är utgångspunkten att säljaren ansvarar för eventuella fel innan risken gått över på köparen (21 § första stycket KöpL). Risken och ansvaret för fel på varan går över på köparen när denna är avlämnad enligt avtalet (13 § första stycket KöpL). En bostadsrätt avlämnas vid datumet för tillträde. Bedömningen av fel ska göras utifrån den punkt i tiden när risken går över på köparen. Detta är dagen för tillträde till bostadsrätten. Med tillträde menas att personen formellt sett enligt avtalet blir ägare till bostadsrätten. I praktiken innebär det att du fått nycklar och har rätt att flytta in i bostaden.
Utgångspunkten vid bedömning av fel är avtalet. Det är ett fel om varan avviker från vad som avtalats eller på något annat sätt avviker från vad köparen i allmänhet har kunnat förutsätta om varans skick (17 § KöpL). Om säljaren har lämnat särskilda uppgifter om varans egenskaper och användning vilket antas ha påverkat köpet kan detta också utgöra fel (18 § KöpL).
Det finns en möjlighet för säljaren att begränsa sitt ansvar för fel genom en friskrivning som vanligtvis uttrycks som "i befintligt skick" eller något liknande. Detta innebär att varan lämnas av precis som den är. Säljarens möjlighet att avtala bort sitt ansvar är däremot begränsad (19 § KöpL). En friskrivning från ansvar kan innebära begränsningar för köparen att göra fel gällande. Det beror på att det genom friskrivningen kan ställas högre krav på vad köparen allmänt kunnat förutsätta om varans skick.
Köparen har ingen rätt att göra fel gällande som hen måste antas ha känt till vid köpet (20 § första stycket KöpL). Köparen har ingen skyldighet att undersöka varan innan köpet. Om köparen har undersökt varan eller utan godtagbar anledning inte utfört detta efter att säljaren uppmanat om detta, får inte fel som hen borde ha märkt vid undersökningen göras gällande. Trots detta får fel göras gällande om säljaren handlat i strid mot tro och heder (20 § andra stycket). I strid mot tro och heder handlar huvudsakligen om att säljaren aktivt försökt dölja något.
Om varan bedöms som felaktig och detta inte beror på köparen finns det antal påföljder som kan göras gällande mot säljaren. För bostadsrätt handlar det främst om avhjälpande, prisavdrag, hävning och skadestånd (30 § KöpL).
Bostadsrätthavarens ansvar för lägenhetens skick
Utgångspunkten är att bostadsrättshavaren ansvarar och bekostar skada som hör till lägenheten (7 kap. 12 § första stycket bostadsrättslagen). Med lägenhet avses främst det inre underhållet av bostadens skick. Vad som hör till lägenheten enligt bestämmelsen inkluderar bland annat väggar, fönster och även ledningar av olika slag. Bostadsrättshavarens ansvar kan begränsas genom bostadsrättsföreningens stadgar (7 kap. 12 § första stycket BRL). Bostadsrättshavaren kan däremot aldrig ansvara för reparationer av ledningar för värme som föreningen har försett lägenheten med om dessa används till fler än en lägenhet (7 kap. 12 § andra stycket BRL).
Vad gäller i din situation?
Eftersom köplagens bestämmelser kan avtalas bort rekommenderar jag att du läser igenom avtalet om överlåtelse av bostadsrätten. I detta dokument hittar du de regler som du ska förhålla dig till i detta särskilda fall. Därefter kan förhålla dig bättre till min bedömning nedan.
Jag tolkar det som att säljaren möjligen kan ha lämnat sådana upplysningar som positivt kan påverka din rätt att göra felen gällande. Detta förutsätter däremot att upplysningarna inte varit för allmänt hållna. Till exempel bör inte "allt fungerar som det ska" räknas som en upplysning som mildrar köparens ansvar för eventuella fel. Det ska även konstateras att det vid köp av bostadsrätt genom avtalet vanligtvis medföljer en plikt att undersöka bostadsrätten vid köp. Att till exempel undersöka kylskåpet, golvet och fönster bör ingå i denna plikt. Det blir därför svårt att bedöma smutsigt golv och immiga fönster som fel. Mögel i kylskåpet kräver förstås en mer genomgående undersökning men bör också ingå i plikten. Elementen kan tänkas vara ett fel som du kan göra gällande. Vid en undersökning kan det däremot förväntas av dig att upptäcka att dem inte fungerar. Till exempel för att det upplevs kallt i bostaden. Utan de närmare omständigheterna i fallet är det trots detta svårt att med tydlighet säga vad som gäller för dig.
Om inte elementet räknas som ett fel i köprättslig mening har du en möjlighet att i stället vända dig till din bostadsrättsförening. Det kan vara så att felet bedöms ligga inom föreningens ansvar, vilket gör dem skyldiga att åtgärda problemet. Jag rekommenderar att du i detta avseende även läser igenom föreningens stadgar.
Har du några ytterligare frågor? Tveka inte att kontakta oss på Lawline igen så hjälper vi dig!
Med vänlig hälsning,
