Vem ansvarar för fel i bostadsrätt?

Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.

Den lag som är tillämplig när det gäller överlåtelser av mellan privatpersoner är KöpL. Detta eftersom en bostadsrätt i juridisk mening utgör lös egendom, till skillnad från fastigheter som är fast egendom. KöpL 1 §

När vi nu konstaterat vilken lag som är tillämplig på affären så blir nästa steg att reda ut om bristerna i bostadsrätten utgör fel i köplagens mening. I första hand så får man titta i avtalet, om dessa brister avviker från vad som sägs i avtalet så utgör bristerna fel i köplagens mening. Om avtalet inte behandlar dessa frågor så ska man istället utgå från vad köparen "med fog kan förutsätta". I denna bedömning får man ta hänsyn till priset samt övriga omständigheter kring köpet. KöpL 17 §

Nästa steg blir att kontrollera om det finns någon friskrivningsklausul i avtalet. En sådan kan se ut på flera olika sätt, exempelvis kan det stå att "bostadsrätten säljs i befintligt skick". Om en sådan klausul finns så får felet endast göras gällande om,

1. bostadsrätten inte överensstämmer med sådana uppgifter om dess egenskaper eller användning som säljaren har lämnat före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet

2. säljaren underlåtit att upplysa dig om ett sådant väsentligt förhållande rörande bostadsrättens egenskaper som säljaren måste antas ha känt till, eller

3. bostadsrätten är i väsentligt sämre skick än du med hänsyn till priset och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta.

Om en sådan friskrivningsklausul finns så blir det förmodligen svårt för dig att få säljaren att ansvara för någon av bristerna eftersom en domstol antagligen inte skulle anse att dom är väsentliga. KöpL 19 §

Du får inte som fel åberopa sådant som du måste antas ha känt till vid köpet. Om du har undersökt bostadsrätten så får du inte åberopa sådant som du borde lagt märke till vid en sådan undersökning, samma sak gäller om säljaren eller mäklaren har uppmanat dig att undersöka den. I ett antal rättsfall så har det slagits fast att undersökningsplikten inte är lika omfattande vid överlåtelser av bostadsrätter som av fastigheter. De brister som finns i din bostadsrätt är dock sådana som lätt hade gått att kontrollera utan några större svårigheter, exempelvis genom att titta bakom spegeln, eller under sängen. KöpL 20 §

Sammanfattningsvis så bör du först kontrollera om det finns någon friskrivningsklausul i avtalet. Om det inte finns någon sådan och du inte heller undersökt, eller blivit uppmanad att undersöka bostadsrätten, så kan du kontakta säljaren och be dom att avhjälpa bristerna med detta som argument. Skulle dom vägra göra detta så blir nästa steg att gå till domstol, men eftersom utsikterna till framgång ser mindre goda ut samt att det rör sig om så små brister och domstolsprocesser är förenad med kostnader så avråder jag ifrån detta.

Vänligen,