Var går gränsen mellan inneboendekontrakt och andrahandsuthyrning?
Hej! Jag och min sambo hyr ett rum i ens väns bostadsrätt. Vi har inte tillgång till ägarens sovrum men hon har tillgång till alla utrymmen i bostaden. Vi har inte begränsat henne. Vi är inte skrivna på adressen och har ingen post till adressen. Vi har ett inneboende kontrakt. Nu har styrelsen frågat ägaren om det är en fråga om andrahandsuthyrning då ägaren har ytterligare en adress vilket hon har. Hon äger en bostad där hon och hennes tidigare man bor växelvis då deras son bor där och skall slippa flacka runt. Så vår fråga är om detta är olagligt? Vi hyr endast ett rum som vi är i under sön-fre då vi veckopendlat. Ägaren har 100% tillgång till bostaden. Hon kommer och går som hon vill medans vi är något begränsade. Strider detta emot någon lag att vara inneboende? Vi har betalat en liten deposition. Vi har aldrig stört någon i huset. Vi har aldrig begränsat ägaren.
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Som du antyder gör man en skillnad mellan att ha en inneboende i sin lägenheten (även kallat partiell sublokation) och att hyra ut den till annan för självständigt brukande (även kallat total sublokation).
Den avgörande frågan är därför om lägenheten har hyrts ut för självständigt brukande, och här kan NJA 2001 s. 241 I och II vara till vägledning.
I det första målet (I) hade bostadsrättshavaren låst ett rum men hade i övrigt inte haft annan kontakt med lägenheten än att bostadsrättshavarens sambo besökt lägenheten någon gång i månaden, efter att först ha meddelat sin ankomst till hyresgästen. Högsta domstolen ansåg att hyresgästen i detta fall hade rätt att självständigt nyttja lägenheten, även fast ett rum var låst (bostadsrättshavaren hade alltså upplåtit hela lägenheten)
I det andra målet (II) övernattade bostadsrättshavaren i lägenheten någon gång i månaden, besökte lägenheten ett par gånger i veckan varvid han utnyttjade köket och ett låst rum, samt fick sin post till lägenheten. Högsta domstolen ansåg här att det inte var frågan om självständigt nyttjande, alltså uthyrning till inneboende.
Det beror alltså på omständigheterna om det är ett inneboendekontrakt eller en andrahandsuthyrning. Det som talar för att det är ett inneboendekontrakt är att ni inte har tillgång till hela lägenheten och att vännen kan komma och gå som denna vill. Som man kan se i målen ovan så läggs dock betydelse på om vännen faktiskt utnyttjar lägenheten samtidigt som ni bor där. Om vännen vistas där ibland så spelar det ingen roll att denna har en annan bostad, eftersom ni då inte självständigt brukar lägenheten.
Om det är så att vännen kommer som den vill, så är min bedömning att det är frågan om ett inneboendekontrakt, och inte en andrahandsuthyrning.
Är det olagligt att hyra ut i andra hand utan samtycke från föreningen?
Det är inte olagligt att hyra ut i andra hand utan samtycke (man får inget straff för det), men om man inte har föreningens samtycke så kan lägenheten förverkas, och föreningen blir då berättigad att säga upp bostadsrättshavaren för flyttning (7 kap 18 § p. 2 bostadsrättslagen).
Vänligen,
