Vad utgör synnerliga skäl för att hindra tvångsförsäljning av samägd egendom?
Hej
Jag 50% ägare av en sommarstuga tillsammans med min bror
Saken är att min bror vill sälja fastigheten via offentlig aktion.
Vi har fått fastigheten värderad av Mäklare.
Jag har erbjudit att betala marknadsvärdet för att lösa ut min brors del i fastigheten men det verkar som att han ändå vill få ut fastigheten ut på marknaden.
Min fundering är om jag kan använda mig av synnerliga skäl för att hindra tvångsförsäljningen.
Skälet är att jag erbjuder marknadspriset.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Som du blivit medveten om kan den delägare i en samägd fastighet kräva att den ska säljas på offentlig auktion enligt samäganderättslagens regler. Rätten till försäljning på offentlig auktion inskränks av att annan delägare kan visa synnerliga skäl för anstånd (jfr 6 § SamägL).
Rekvisitet synnerliga skäl för anstånd med tvångsförsäljning har i praxis tolkats strängt och det ska mycket till innan sådana anses föreligga. Det har i praxis uttalats att synnerliga skäl för att skjuta upp försäljningen kan finnas om det t.ex. är ett särskilt dåligt konjunkturläge eller finns andra förhållanden som skulle göra försäljningen förlustbringande (NJA 1974 s. 490). Det har vidare uttalats att sociala skäl i vissa fall kan vägas in för att ge anstånd med försäljningen. I rättsfallet NJA 1979 s. 562 ansågs det inte tillräckligt att ett barn påstods fara illa av att tvingas flytta från det hus där det växt upp och hade sina kamrater. Rekvisitet "synnerliga skäl" för att få anstånd med försäljningen ska således tolkas strängt och endast vara möjligt att utnyttja i rena undantagsfall.
Min bedömning, sedd till praxis och lagens syfte, är att det inte utgör synnerliga skäl att du erbjuder din bror marknadsvärdet. Rättigheten att begära tvångsförsäljning av samägd fastighet är för att en delägare inte ska vara tvungen att vara delägare mot sin vilja. Även om ni fått fastigheten värderad av en mäklare kommer det verkliga marknadspriset att visas först om fastigheten säljs på auktion (det verkliga marknadspriset är helt enkelt det någon är beredd att betala).
Min rekommendation är att du lägger bud på fastigheten på auktionen. Såväl du, som din bror som andra intressenter, har rätt lägga bud. Alternativt att du försöker komma överens med din bror; det kan ju vara så att han är beredd att acceptera ett högre pris än vad fastigheten värderats till av mäklaren.
Om du behöver vidare hjälp från en av våra jurister är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
