Vad ska man göra om det föreligger dolt fel i en bostadsrätt(lägenhet)?
Vi har köpt en lägenhet. Det visar sig att mycket av elen är dålig och problematisk i nya bostadsrätten. Efter tillsyn av elektriker visar det sig att felaktigheter/brister i elcentral inneburit livsfara. Det har även satts in jordade uttag på ojordade ledningar. Det kommer krävas ett omfattande arbete av elektriker för att åtgärda dessa brister. Kan vi kräva säljaren ersättning för detta? Eftersom det högst troligen är säljaren/obehöriga som utfört arbetet som orsakat detta. Hur går vi vidare då?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Din fråga gäller en lägenhet och när det gäller sådana bostadsrätter gäller inte Jordabalkens bestämmelser eftersom den endast gäller fast egendom (1 kap 1§ JB). Det är således köplagens bestämmelser som reglerar din fråga.
Vilka regler i köplagen är aktuella?
Av din fråga framgår så att det finns allvarliga fel i bostadsrättens elcentral vilket gör att det kan aktualiseras med fel i vara. Det uppkommer så flera olika frågor som jag behöver ge svar på för att enklast beskriva hur ni bör gå tillväga, med det sagt följer dem nedan:
Har ni uppfyllt er undersökningsplikt?
För att man ska kunna få åberopa felet och därmed kunna kräva åtgärder krävs det att köparen som så inte kunnat måste antagits känt vid felet vid köpet (20§ 1 st. KöpL). Har köparen före köpet undersökt varan eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka den, får han inte såsom fel åberopa vad han borde ha märkt vid undersökningen (20§ 2 st. KöpL).
Föreligger dolt fel?
Enligt köplagen framgår det att sådant som inte stämmer överens med avtalet (bostadsrättens) i fråga om mängd, art, kvalite och andra egenskaper är att anse som ett fel (17§ 1 st. KöpL). Har köparen med fog så inte kunnat förutsätta felet bör det betraktas som ett dolt fel (17§ sista st. KöpL). Dolda fel är sådant som man inte själv kan uppfatta vid en några undersökning och det är därför viktigt att en sådan undersökning genomförts. I din fråga framgår här inte hur ni fick nyss om att elen var dålig men jag gör tolkningen att eftersom det krävdes en elektriker för att upptäcka felet får det tolkas som att det inte är något som gemene man kunnat upptäcka. Det föreligger så dolt fel.
När görs bedömningen om felet?
Av din fråga framstår det så som tydligt att felet förelegat innan ni köpte bostadsrätten och därmed ansvarar säljaren för sådana fel (21§ KöpL).
Har ni reklamerat?
För att man så ska kunna få påtala felet krävs det också att man reklamerar det hos säljaren inom skälig tid från det att man upptäcker felet (32§ KöpL).
Sammanfattningsvis
Eftersom det enligt dem omständigheter som följer av din fråga enligt mig går att konstatera att det föreligger ett dolt fel i lägenhetens elcentral har man som köparen rätt att kräva avhjälpande av felet. Köparen har vidare rätt att kräva att säljaren avhjälper felet utan kostnad för köparen om avhjälpande kan ske utan oskälig kostnad eller olägenhet för säljaren (34§ KöpL). Köparen får dock inte kräva avhjälpande av fel eller omleverans, om han inte lämnar säljaren meddelande om kravet i samband med att han reklamerar eller inom skälig tid därefter (35§ KöpL).
Av din fråga framgår inte om ni uppfyllt er undersökningsplikt men det är något jag får anta eftersom det krävdes en elektriker för att hitta felen. Undersökningsplikten är därmed uppfylld.
Det ni således MÅSTE göra är att reklamera felet hos säljaren för att ni ska kunna ha rätt till avhjälpande eller prisavdrag. Reklamerar ni inte inom skälig tid går rätten till avhjälpande och prisavdrag förlorad.
Vad jag rekommenderar
I detta fallet rekommenderar jag så att ni hör av er till säljaren och reklamerar felet samt att ni därav kräver att felet avhjälps (felet kan avhjälpas genom att ex säljaren betalar kostnader för att felet åtgärdas). Skulle säljaren vägra att avhjälpa felet bör ni påpeka bestämmelserna som jag nämnt i mitt svar. Vill säljaren fortfarande inte avhjälpa felet rekommenderar jag att ni sparar reklamationer etc. och hör av er till en av våra jurister vilket ni kan göra på https://lawline.se/boka.
Jag hoppas så att ni fått svar på hur ni ska gå tillväga! Är så inte fallet tveka inte att hör av er med följdfrågor eller en helt ny fråga!
Med vänliga hälsningar,
