Vad ska jag göra när min bostadsrätt har angivits med fel kvadratmeter?
Jag har nyss upptäckt att arean på min bostadsrätt är felaktig, detta då det såldes en lika dan lägenhet i byggnaden och de då angav 8 kvm mindre än vad som angavs vid mitt köp mars 2016. I den vid köpet påskrivna objektbeskrivningen står det 69+5 kvm men på ritningarna som jag nu hittat i lägenheten är det 67 kvm angivet vilket också är det som är angivet för den lägenheten som nyss såldes. Detta innebär att jag och den andra personen som budade på denna lägenheten har budat under falska förhållanden och sen har jag också köpt en "felaktig vara" och det handlar då om en större summa pengar när man tittar på kvadratmeterpris.
Jag undrar hur jag kan gå vidare med detta? Jag planerar själv att inom snar framtid sälja min lägenhet men arean kommer då läggas ut som den faktiska vilket är betydligt mindre och jag riskerar att göra en förlust på grund av just detta.
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
För att komma till påföljderna du kan göra gällande så är det viktigt att utreda om ett fel föreligger i juridisk mening. Jag kommer således gå igenom detta, och förutsättningarna för att få åberopa dessa fel innan jag går igenom de möjliga påföljderna.
Fel i bostadsrätten?
En bostadsrätt anses vara lös egendom varför köp av dessa regleras av köplagen. En viktig sak att nämna är att reglerna i köplagen är dispositiva (3 § köplagen), vilket gör att reglerna jag redogör för nedan inte gäller om ni avtalat om att något annat ska gälla.
Regler om fel i bostadsrätten regleras i 17 § - 19 § köplagen. Där anges bland annat att bostadsrätten ska stämma överens med vad som följer av avtalet. Om arean som uppgavs ingick i avtalet kan bero på vad som sades vid avtalstillfället, om en hänvisning gjordes till objektsbeskrivningen eller liknande så borde arean vara en del av avtalet, men andra uppgifter, t.ex. som att säljaren angivit annan area vid detta tillfälle kan utesluta objektsbeskrivningens uppgifter från att vara en del av avtalet.
Jag kan således inte göra en säker bedömning angående detta då jag inte vet vad som sades vid avtalstillfället, men om denna nämnts vid avtalstillfället borde arean vara en del av avtalet. Annars gäller 18 § köplagen som anger att fel föreligger om bostadsrätten inte stämmer överens med uppgifter som lämnades vid marknadsföring av bostadsrätten eller annars före köpet. När 18 § tillämpas krävs dock att man bevisar att denna uppgift inverkade på köpet, vilket inte krävs om uppgiften anses vara en del av avtalet enligt 17 § köplagen.
Förutsättning för att få åberopa felet - undersökningsplikten
Enligt 20 § köplagen har du en undersökningsplikt ifall du har undersökt bostadsrätten eller blivit uppmanad att göra detta innan köpet. Enligt denna får du inte åberopa felet om du borde märkt det vid denna undersökning.
Att kvadratmetern inte stämmer överens med vad som är avtalat är troligtvis inget fel som du borde ha märkt vid en undersökning, speciellt med tanke på att en uppgift om detta fanns i objektsbeskrivningen, vilket du som köpare ska kunna förlita dig på.
Detta betyder alltså att en undersökningsplikt inte sätter hinder för dina möjligheter att åberopa felet mot säljaren.
Påföljder vid fel i bostadsrätten och reklamation
Är varan felaktig så kan man enligt 30 § köplagen bland annat kräva prisavdrag. För att få göra detta måste man dock ha lämnat säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att man märkt eller borde ha märkt felet. Det finns dock en gräns för hur lång tid som får gå; Om man inte lämnar meddelandet inom två år från det att man tagit emot varan så förlorar man chansen till att göra gällande en påföljd (32 § köplagen).
Om längre än två år har gått kan man alltså inte göra gällande prisavdrag. Om det är fråga om kortare tid beror ens möjligheter att göra en påföljd gällande på om man lämnat säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter att man märkt eller borde ha märkt felet (32 § köplagen)
Förutsatt att två år inte har gått är då frågan om du borde ha märkt felet tidigare, om detta är fallet räknas rekvisitet av skälig tid från denna tidpunkt. Vid bedömningen om man borde ha märkt ett fel tidigare ska 31 § köplagen tas i beaktande. Där nämns att man som köpare har en skyldighet att undersöka bostadsrätten i enlighet med god affärssed efter överlämnandet. På grund av säljarsidans angivelse om arean i objektsbeskrivningen så kan det enligt mig inte anses strida mot god affärssed att inte kontrollera arean i bostadsrätten, även här kan dock bedömningen variera beroende på vad som sagts vid avtalstillfället. Om det inte är fråga om en uppenbar diskrepans i storleken så är min bedömning således att du inte borde märkt felet tidigare.
Nu har du dock upptäckt felet vilket gör att du måste meddela säljaren om felet inom skälig tid för att få göra gällande påföljder.
Hur bör du gå vidare?
Min bedömning är således att arean ingick i avtalet om denna togs upp vid avtalsförhandlingarna, annars ska det anses som ett fel enligt 18 § köplagen och man ska då bevisa att uppgiften inverkade på köpet. Oavsett så ses det som ett fel i juridisk mening så länge man kan bevisa att uppgiften inverkade på köpet och påföljderna påverkas inte av vilken av dessa två paragrafer som är tillämpliga.
För att kunna göra gällande påföljder så måste du dock meddela säljaren om felet inom skälig tid från att du upptäckt det, varför jag rekommenderar dig att göra detta så snabbt som möjligt.
Påföljden som skulle bli aktuell i ditt fall är främst prisavdrag (se 37 § och 38 § köplagen). Avdraget blir skillnaden mellan bostadsrättens värde i felaktigt och avtalsenligt skick.
En annan påföljd som skulle kunna aktualiseras är hävning. Dock krävs att felet är av väsentlig betydelse för dig och att säljaren insåg eller borde ha insett detta. Det är således svårare att kunna åberopa hävning än prisavdrag. (39 § köplagen)
Vill du ha mer rådgivning eller hjälp av en jurist?
Då kan du vända dig till vår telefonrådgivning eller boka tid med en jurist
Boka tid med en jurist för 1699 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.
Vänligen,
