Vad räknas som skälig hyra för inneboende i bostadsrätt?

2020-02-24 i Hyresavtal
FRÅGA
Hej! Min kompis hyr ett rum i en lägenhet av personen som äger lägenheten. Hyran ligger på totalt 7000 tusen kronor och min kompis som bara hyr ett sovrum betalar hela 5000. Alltså betalar personen som äger lägenheten endast 2000 kronor. Får man göra så, hur går man tillväga isåfall?
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Jag utgår från att person X (personen som hyr ut sin bostad) äger en bostadsrätt eftersom du skriver att person X: "..äger lägenheten." Det har nämligen betydelse för hur hyresnämnden, vid en eventuell tvist om hyran, beräknar en skälig hyra. Hur som helst så vill jag redan inledningsvis hävda att din kompis inte betalar en skälig hyra med tanke på att din kompis endast nyttjar ett rum för en kostnad om 5000:- per månad.

Självfallet får man hyra ut hela eller en del av sin bostadsrätt, men hyresgästen ska inte behöva betala en allt för hög hyra. Om hyresvärden ändå tar ut en allt för hög hyra så kan hyresgästen, i första hand, försöka få hyresvärden att sätta ned hyran. I andra hand kan hyresgästen vända sig till hyresnämnden och be hyresnämnden att fastställa hyran till ett belopp som inte påtagligt överstiger kapitalkostnaden (bostadens objektiva marknadsvärde x skälig avkastningsränta / 12) och driftkostnaderna (avgift till bostadsrättsföreningen, bredband, el, värme, möbelslitage) för bostaden (4 § st. 2 Lag [2012:978] om uthyrning av egen bostad). Vad gäller kapitalkostnaden så kommer hyresnämnden att beräkna den som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Låt mig illustrera med ett exempel.

Anta att person X:s bostad har ett marknadsvärde på 2.000.000:- och din kompis ska hyra ett rum av tre. En skälig avkastningsränta anses, enligt förarbeten, vara: "ett par procentenheter över Riksbankens referensränta." Vi utgår i detta fall från 3% (jfr. RH 2017:34). Kapitalkostnaden för bostaden, per månad, blir då 2.000.000 x 0,03 / 12 = 5000:- Vidare antar vi att driftkostnaderna för person X:s bostad är 2000:- (till exempel avgift till bostadsrättsföreningen och bredband). Summan av kapitalkostnaden och driftkostnaderna blir således 7000:-. Det är alltså detta belopp som inte får "påtagligt överstigas", vilket det anses göra om det överstigs med 5% eller mer (se RH 2017:34).

Summa summarum = din kompis (i mitt exempel) anses ha en oskälig hyra om hyran är, eller överstiger, (7000 x 0,05) / 3 = 2450:-. Observera att jag delar den den oskäliga hyran (7350:-) med 3 eftersom din kompis (i mitt exempel) bara ska hyra ett rum av tre. Således bör hyran fastställas till skäliga 2400:-.

Hoppas du fick lite klarhet i det hela. Om du vill läsa ett annat exempel eller förkovra dig ytterligare i vad som anses vara en skälig hyra så kan du se här och här.

Mvh

Fredrik Rising
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Hyresavtal (1416)
2020-09-22 Vem bestämmer hyran i en hyresrätt?
2020-09-21 Uppsägning av ett tidsbestämt hyresavtal
2020-09-14 Rätten till förråd vid hyresrätter
2020-09-08 Borgensmans eventuella ansvar vid nytt hyresavtal

Alla besvarade frågor (84259)