Vad räknas som anskaffningsvärde på en bostadsrätt och hur beräknas man skatteffekten av en försäljning?

2020-09-07 i Reavinstskatt
FRÅGA
När min hyresrätt ombildades till bostadsrätt, fick jag köpa lägenheten till reducerat pris utan kontantinsats. Jag köpte för 1800000 och lägenheten värderades då till ca 2850000. Har därefter lånat upp för renovering, har lån på ca 220 0000.Om jag nu skulle sälja...räknas då 1800000 som köpeskilling och vinstskatt en räknas därifrån?Mvh
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.

jag uppfattar din fråga som att du vill veta vad din vinstskatt kommer bli om du säljer lägenheten.

För att besvara din fråga tänker jag redogöra för hur man beräknar kapitalvinster på bostadsrätter.

Din fråga regleras i inkomstskattelagen (IL)

hur beräknas kapitalvinster på bostadsrätter?

Vid beräkning av kapitalvinster läggs omkostnadsbelopp plus förbättringsutgifter till ditt anskaffningsbelopp (44 kap. 13 § IL). Omkostnadsbeloppet är det belopp du betalat för din lägenhet. Förbättringsutgifter är kostnader du haft för att förbättra lägenhetens skick från ursprungsskick (det skicket den var i när du köpte den). Du har även rätt att göra avdrag för andra utgifter du haft i samband med försäljningen såsom mäklararvode etc.

Ankaffningsbeloppet för bostadsrätter är det belopp som du betalat som insats i bostadsrättsföreningen. Dessutom får du räkna Upplåtelseavgifter, överlåtelseavgifter och andra avgifter som betalades till företaget i samband med förvärvet till din anskaffningskostnad (46 kap. 5 § IL). Det är alltså 1,8 MSEK som räknas som köpeskilling utifrån din fråga.

Kapitalvinsten är det belopp som återstår efter det att man tagit anskaffningsbeloppet subtraherat med det pris du fick sålt den för. Det belopp som kvarstår därefter ska kvoteras med 22/30 (46 kap. 18 § IL) och därefter utgår 30 % reavinstskatt (67 kap. 7 § IL).

vad utgör förbättringsutgifter för bostadsrätter?

Förbättringsåtgärder och förbättrande reparationer och underhåll är två skilda kategorier av förbättringsutgifter. För att du ska få göra avdrag för förbättringsåtgärder krävs att de sammanlagt överstiger ett belopp om 5000 kr (46 kap. 8 § IL).

För förbättrande reparationer och underhåll krävs att du har på något sätt höjt standard eller funktion på bostadsrätten för att kostnaden ska vara avdragsgill. Dessa förbättrande reparationer och underhåll får inte hänföra sig mer än 5 år tillbaka heller. Det finns ingen sådan tidsgräns för förbättringsutgifter. (46 kap. 10 § IL).

Det belopp som räknas in till förbättringsutgifterna är det du faktiskt betalat för dem. Om du har lånat till renovering etc så räknas inte själva lånet som "förbättringskostnad".

Hur beräknar man skatteeffekten av försäljning av bostadsrätter?

För att förtydliga något ska jag ta ett exempel med dina kostnader som exempel.

Anskaffningskostnad: 1.800.000 Kr

Förbättringsutgifter: 200.000 Kr

Försäljningspris: 2.850.000 Kr

_____________________________________

Vinst: 1.050.000 Kr

Förbättringsutgifter: - 200.000 Kr

Kapitalunderlag för vinstbeskattning: 850.000 Kr

Efter kvotering: 623.333 Kr (Kapitalunderlaget kvoteras med 22/30)

Skatt: 186 999 kr (30 % på kvoterat belopp)

**OBS! siffrorna är preliminära**

Hoppas du fick svar på din fråga,

MVH

André Blomquist
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll