FrågaSKATTERÄTTReavinstskatt02/11/2022

Hur ska man beräkna anskaffningsvärdet på ett äldre hus när det saknas kvitton och verifikationer?

Hej! Jag och mina syskon har sålt våran pappas hus som vi fått i arv och nu skall detta tas upp i deklaration. Huset byggdes 1961 för sedan göra en större utbyggnad 1975. Det ända vi har uppgifter på är tomtköpet, sedan byggde pappa huset själv ihop med goda kontakter. Hur skall man gåtillväga när man saknar uppgifter? vill ju gärna få fram ett ungefärligt pris på vad huset var värt efter ombyggnad -75. Skall man själv snällt uppskatta med hjälp av ev ritningar och foton som underlag?

Lawline svarar

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline, 

UTREDNING

Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är inkomstskattelagen (IL)

Inledningsvis och i skattehänseende ska sägas att du och dina syskon som bröstarvingar träder i er pappas ställe enligt den s.k. kontinuitetsprincipen, vilken kommer till uttryck i 44 kap. 21 § 1 st. IL. Däri sägs att om en tillgång förvärvas genom arv, testamente, gåva, bodelning eller på liknande sätt, inträder förvärvaren i den tidigare ägarens skattemässiga situation. Det är således er pappas anskaffningsvärde som kommer att ligga till grund för den kommande kapitalvinstberäkningen och sedermera den beskattning som avyttringen, eller rättare sagt, kapitalvinsten utlöser. 

Kapitalvinsten beräknas som skillnaden mellan ersättningen (köpeskillingen) för den avyttrade tillgången (fastigheten) minskad med utgifterna för avyttringen (typiskt sett eventuella mäklararvoden) och omkostnadsbeloppet, 44 kap. 13 § IL. Med omkostnadsbelopp avses, om inte annat föreskrivs, utgifter för anskaffning (anskaffningsutgifter) ökade med utgifter för förbättring (förbättringsutgifter), 44 kap. 14 § 1 st. IL. Kapitalvinsten tas sedan upp i inkomstslaget kapital till vilket inkomster och utgifter på grund av innehav av tillgångar och skulder och i form av kapitalvinster och kapitalförluster räknas, 41 kap. 1 § 1 st. IL

Kapitalvinster på privatbostadsfastigheter är för övrigt endast skattepliktiga med 22/30, vilket i praktiken ger en effektiv skattesats på 22 % (22/30 x 0,3 (skattesatsen i inkomstslaget kapital) = 0,22 = 22 %, 45 kap. 33 § 1 st. IL). Exempel: Om kapitalvinsten efter försäljningen av er pappas fastighet uppgår till 1 000 000 kr behöver ni endast ta upp 733 333 kr, vilket betyder att ni inte betalar någon skatt på de resterande 266 667 kr (22/30 x 1 000 000 kr = 733 333 kr). Den slutliga kapitalvinstskatten i kronor räknat blir i exemplet 220 000 kr (0,3 x 733 333 kr = 220 000 kr, vilket ger en effektiv skattesats om 22 % eftersom 220 000/1 000 000 = 0,2 = 22 %). 

För fastigheter gäller således ett avsteg från principen om att hela kapitalvinsten ska vara skattepliktig. Men även om andra skattesatser gäller på vinster som uppstår vid försäljning av fastigheter beskattas fortfarande det totala överskottet i inkomstslaget kapital med 30 % statlig inkomstskatt, 65 kap. 7 § IL

När det sedan gäller din huvudsakliga fråga, vilken knyter an till beräkningen av kapitalvinsten, kan följande anföras. Det finns dessvärre inget givet svar. Men mycket talar för att ni, precis som du själv redan är inne på, kommer att bli nödgade att göra en vederhäftig uppskattning för att sedan, utifrån det presenterade underlaget, bli föremål för något slags schablonbeskattningsförfarande. I praktiken kommer detta i första-läget att behöva bevisas inför Skatteverket. Om du och dina syskon har en uppfattning om rättsläget som skiljer sig från Skatteverkets bedömning och ni inte får gehör för er ståndpunkt, dvs. för yrkade avdrag hänförliga till eventuella förbättringskostnader, kommer frågan slutligen att behöva hänskjutas till domstol (och då till en förvaltningsrätt som första instans). Men generellt kan sägas att det ankommer på er i egenskap av skattskyldiga att visa vilka kostnader ni (i praktiken er far) har haft, vilket möjligen kan ske genom att hämta viss vägledning (information) från Lantmäteriet alternativt Statistiska centralbyrån (SCB). Ett mycket belysande rättsfall på det här området, vilket både är pedagogiskt, lättläst och inte särskilt långt, är Högsta förvaltningsdomstolens (HFD) avgörande RÅ 2002 ref. 73. Jag rekommenderar varmt en genomläsning av domen, vilken också förklarar varför det, i skrivande stund, blir tämligen svårt att kunna ge något entydigt svar. 

Notis: HFD styr rättspraxis på förvaltningsrättens (och skatterättens) område och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar HFD s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (förvaltningsrätter och kammarrätter) informellt har att följa. HFD hette tidigare Regeringsrätten varför äldre domar har refererat som börjar på "RÅ".

Avslutande ord och ytterligare rådgivning

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.

Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt. 

Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan. 

Vänligen,

Jacob BjörnbergRådgivare
Vi använder Cookies
Vi använder cookies för att ge dig bästa möjliga upplevelse på vår webbplats. För att anpassa dina cookie-inställningar, vänligen klicka på “Mer information”