Olika inkomstskatterättsliga frågor kopplade till försäljning av fast egendom
Robert äger en sommarstuga som han fått 50% i gåva från sina föräldrar och 50% i gåva från sin syster. Britta ska bli 50% delägare och vi planerar att gemensamt renovera denna. Stugan byggdes av Roberts föräldrar 1971 för 10,000kr Taxeringsvärdet är 969,000kr Värderingen är 2.500,000kr; Britta betalar 1.250,000kr Det finns inga lån, det har aldrig betalats någon vinstskatt, Britta betalar kontant Alternativ gåva: - R ger B 50% av stugan i gåva - B betalar 85% av 50% taxeringsvärdet (411,825kr) Korrekt? - R betalar ingen vinstskatt - B betalar resterande av pengarna på något sätt. Kanske genom att betala för renovering? - Vid en framtida försäljning kommer B att vara med och betala vinstskatt på hela vinsten, alltså från att Rs föräldrar byggde för 10,000kr till försäljningspris. Korrekt? Alternativ försäljning: - R säljer 50% av stugan till B - R betalar 22% vinstskatt på beloppet från 10,000kr till 1.250,000kr - Avdrag för förbättringar görs: tegeltak, friggebod, uterum, installerat toalett inomhus, etc. Kan allt dras av även om bara 50% av fastigheten säljs? - Vad sker vid en framtida försäljning v.g vinstskatten... R har då betalat en del redan, behöver B betala vinstskatt på värdet från 10,000 till försäljningspriset (minus nya förbättringar)? Eller ska B enbart betala vinstskatt på vinsten som genereras från hennes inköp till en försäljning? Tacksam för råd/tydlighet kring lagar/regler så att det blir gjort på bästa sätt för alla inblandade!
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är inkomstskattelagen (IL).
Din ärendebeskrivning innehåller en mängd delfrågor och dessa kommer att besvaras i tur och ordning och i den mån det går ska tilläggas. Jag vill också framhålla att nedan text motsvarar min uppfattning om (och tillika bedömning av) det skatterättsliga regelverket utifrån nu aktuella förutsättningar.
Alternativ ”gåva” - Vad gäller?
När det gäller din allra första fråga kan sägas att din beräkning verkar stämma, dvs. att 85 % av hälften av fritidsfastighetens taxeringsvärde motsvarar 411 825 kr. Och svar nej, Robert bör i förevarande fall och med stöd av den s.k. huvudsaklighetsprincipen undkomma en kapitalvinstbeskattning. I det här fallet rör det sig om ett blandat fång (fång = förvärv), alltså en överlåtelse med inslag av både köp och ett gåvomoment eftersom transaktionen kommer att ske mot en ersättning som inte uppgår till objektets nuvärde (marknadsvärde). Om ersättningen understiger taxeringsvärdet eller marknadsvärdet för det fall detta skulle vara lägre än taxeringsvärdet kommer hela överlåtelsen att betraktas som en benefik rättshandling och därmed inte utlösa någon beskattning, se 8 kap. 2 § 1 st. IL. Däri sägs att förvärv genom arv, testamente, gåva eller bodelning är skattefria. Se exempelvis även Högsta förvaltningsdomstolens (HFD) avgörande RÅ 1981 1:29.
Som svar på din andra fråga, dvs. vad som händer för Brittas del vid en eventuell framtida avyttring, kan följande anföras. Givet att transaktionen utgör en gåva, vilket som sagt torde vara fallet här och då återigen mot bakgrund av den s.k. huvudsaklighetsprincipen, kommer Brittas anskaffningsvärde att bli hälften av Roberts, dvs. 5 000 kr. Detta följer av den s.k. kontinuitetsprincipen, vilken är lagstadgad och kommer till uttryck i 44 kap. 21 § 1 st. IL. Däri anges att om en tillgång förvärvas genom arv, testamente, gåva, bodelning eller på liknande sätt, inträder förvärvaren (Britta) i den tidigare ägarens (Roberts) skattemässiga situation. När en gemensamt ägd fastighet avyttras är utgångspunkten är att varje delägare beskattas för sin andel av kapitalvinsten, vilken i det här fallet och för Brittas del blir just hälften eftersom hon kommer att äga 50 % av objektet. Varje delägare tar sedan upp sin del av kapitalvinsten sin respektive inkomstdeklaration.
Alternativ ”försäljning” - Vad gäller?
I den här delen måste det inledningsvis framhållas att det är 5 000 kr (ej 10 000 kr) som ska användas som anskaffningsvärde när kapitalvinsten ska beräknas för Roberts del och i samband med försäljningen av hälften av fritidsfastigheten till Britta. Och detta beror på att Roberts föräldrars anskaffningsvärde om 10 000 kr, vilket som tidigare påpekats ska användas enligt kontinuitetsprincipen, motsvarar hela fastigheten. Men här är det ju endast hälften av fritidsfastigheten som är föremål för en avyttring, vilket likaledes och enligt min mening innebär att hälften av förbättringsutgifterna får beaktas. Och beträffande det sistnämnda gäller följande.
Utgifter för förbättrande reparationer och underhåll på privatbostadsfastigheter räknas som förbättringsutgifter enligt 45 kap. 12 § 1 st. IL. Av andra stycket i samma bestämmelse följer att med förbättrande reparationer och underhåll avses reparationer och underhåll som hänför sig till beskattningsåret eller något av de fem föregående beskattningsåren till den del åtgärderna medfört att fastigheten är i bättre skick vid avyttringen än vid förvärvet. Därför räknas som huvudregel inte reparationer till omkostnadsbeloppet varför det är tveksamt om hänsyn kan tas till exempelvis målning av en fasad. Vidare förekommer inte uttryck som ny-, till-, och ombyggnad i 45 kap. IL, men den övergripande termen förbättringsutgifter omfattar även detta varför avdrag borde kunna göras för t.ex. anläggande/uppförande av uthus, garage, friggebodar, installationen av bergvärme och annat dylikt. Men det förutsätter som sagt att detta till någon del har lett till att fastigheten var i bättre skick vid avyttringen än vid Roberts förvärv. Dessutom måste åtgärderna kunna hänföras till innevarande beskattningsår, dvs. 2023, eller till något av de fem föregående beskattningsåren.
Och när det gäller kapitalvinsten kan följande vara värt att nämna. Du har helt rätt vad gäller skattesatsen. Kapitalvinster på privatbostadsfastigheter är endast skattepliktiga med 22/30, vilket i praktiken ger en effektiv skattesats på just 22 % (22/30 x 0,3 (skattesatsen i inkomstslaget kapital) = 0,22 = 22 %, se 45 kap. 33 § 1 st. IL). Exempel: Om kapitalvinsten efter försäljningen av en fastighet uppgår till 1 000 000 kr behöver man endast ta upp 733 333 kr, vilket betyder att man inte betalar någon skatt på de resterande 266 667 kr (22/30 x 1 000 000 kr = 733 333 kr). Den slutliga kapitalvinstskatten i kronor räknat blir i exemplet 220 000 kr (0,3 x 733 333 kr = 220 000 kr, vilket ger en effektiv skattesats om 22 % eftersom 220 000/1 000 000 = 0,2 = 22 %). Detsamma gäller privatbostadsrätter, se 46 kap. 18 § 1 st. IL. För privatbostadsfastigheter, liksom för privatbostadsrätter, gäller med andra ord ett avsteg från principen om att hela kapitalvinsten är skattepliktig. Men även om andra skattesatser gäller på vinster som uppstår vid försäljning av privatbostadsfastigheter och privatbostadsrätter är det noterbart att det totala överskottet i inkomstslaget kapital fortfarande beskattas med 30 % statlig inkomstskatt, se 65 kap. 7 § IL.
Kapitalvinsten beräknas för övrigt som skillnaden mellan ersättningen (köpeskillingen) för den avyttrade tillgången (fastigheten) minskad med utgifterna för avyttringen (typiskt sett eventuella mäklararvoden) och omkostnadsbeloppet, se 44 kap. 13 § IL. Med omkostnadsbelopp avses, om inte annat föreskrivs, utgifter för anskaffning (anskaffningsutgifter) ökade med utgifter för förbättring (förbättringsutgifter), se 44 kap. 14 § 1 st. IL. Kapitalvinsten tas som sagt sedan upp i inkomstslaget kapital till vilket inkomster och utgifter på grund av innehav av tillgångar och skulder och i form av kapitalvinster och kapitalförluster räknas, se 41 kap. 1 § 1 st. IL.
Angående din sista fråga, alltså den som rör Brittas kapitalvinstberäkning vid en framtida avyttring i den här situationen (dvs. alternativ ”försäljning”), gäller egentligen samma princip som tidigare kommunicerats. Och då angavs att varje delägare beskattas för sin andel av kapitalvinsten (i enlighet med nyssnämnda beräkningsmodell, se stycket ovan), vilken för Brittas del blir hälften eftersom hon kommer att äga 50 % av fritidsfastigheten. Och varje delägare tar sedan upp sin del av kapitalvinsten sin respektive inkomstdeklaration, vilket också påtalats ovan. Detta betyder att Brittas anskaffningsvärde blir 1 250 000 kr varför hon kommer att få en avsevärt lägre beskattning i kronor räknat.
Notis: HFD styr rättspraxis på förvaltningsrättens (och skatterättens) område och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar HFD s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (förvaltningsrätter och kammarrätter) informellt har att följa. HFD hette tidigare Regeringsrätten varför äldre domar har refererat som börjar på "RÅ.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning likt denna och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
