Hur görs reavinstberäkningen av en ärvd fastighet?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Jag tolkar din fråga så att det inte finns något testamente som ändrar fördelningen av kvarlåtenskapen.
Hur skulder vid frånfället hanteras inom svensk rätt
I sådant fall fördelas först kvarlåtenskapen jämnt mellan arvtagarna, 2 kap. 1 § ärvdabalk (1958:637). En viktig princip inom svensk rätt är att arvtagarna inte kan ärva skulder. Alltså, om dödsboet skulle ha för lite tillgångar för att betala av alla skulder innan arvsskiftet så kommer inte det finnas någon kvarlåtenskap. För att situationen i Er fråga ska uppstå måste alltså arvtagarna tillsammans med banken kommit överens om ett gäldenärsskifte. Det innebär att ansvaret för lånet hamnar hos arvtagarna. Beroende på hur det har konstruerats kommer också alla arvtagarnas slutgiltiga "vinst" se annorlunda ut. Jag utgår i Er fråga att alla arvtagarna står på lånet.
Hur görs reavinstberäkningen
Arvtagarna äger därmed 1/3 vardera av huset. När man beräknar vinsten av en fastighetsförsäljning så tar man försäljningspriset minskat med mäklararvodet och det s.k. omkostnadsbeloppet (anskaffningsutgifter och förbättringsutgifter), 44 kap. 13 och 14 §§ inkomstskattelag (1999:1229) (IL framöver). Alltså om huset skulle gå för 10 miljoner kronor och köptes ursprungligen för 1 miljon kronor med ett mäklararvode om 30 000 kronor så blir vinsten 8 970 000 kronor. Lånet "försvinner" genom att anskaffningsavgiften oftast består av den och därigenom inte beskattas. Ni ska alltså inte direkt dra av lånet när ni beräknar vinsten på husförsäljningen, utan ni ska undersöka hur mycket huset köptes för och dra av det beloppet.
Privatbostäder tillhör inkomstslaget kapital och därmed så gäller 30 % skatt, däremot så ska bara 22/30 av vinsten tas upp till beskattning, 45 kap. 33 § IL. I enkelhet, om vinsten per arvtagare skulle visa sig vara 300 000 kronor så ska bara 220 000 kronor beskattas med 30%. Den slutliga skatten på fastigheter blir alltså ca 22%.
Sammanfattning
Sammanfattat så kan man besvara din fråga såhär: Om huset säljs för 1 miljon kronor över anskaffningsutgiften med ett mäklararvode om 40 000 kronor så får vardera arvtagare 320 000 kronor. Vardera arvtagare kommer ta upp ca 234 666 kronor (22/30 x 320 000) för beskattning, vilka kommer beskattas med 30% alltså blir det ungefär 70 400 kronor i skatt. Innan lånen är betalade så har vardera arvtagare därmed 164 266. Med lånet borttaget kvarstår alltså 39 266 kronor (164 266 - 125 000).
Om du har ytterligare frågor så är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.
