Vad krävs för dokument för att säkerställa att en person som investerar pengar i en fastighet får ta del av en eventuell framtida värdeökning?
Jag och min syster äger var sin halva av en sommarstuga. Nu vill min systerdotter investera pengar i stugan, vilket betyder att värdet förmodligen ökar. Vad krävs för dokument för att säkerställa att hon får ta del av värdeökningen i framtiden? Tacksam för svar.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer nedan redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.
Tillämplig lag
Jag tolkar din fråga som att den berör fast egendom, dvs att ni även äger marken som stugan står på. Därmed blir jordabalken tillämplig (1 kap. 1 § jordabalken). Skulle så inte vara fallet (det vill säga att stugan står på annans mark) kan du bara bortse från delen där formkraven för ägande beskrivs. Ur bevisbördesynpunkt är det dock alltid bra att ha ett skriftligt avtal. Även lagen om samäganderätt kommer att beröras.
Vilka alternativ finns?
Först och främst skulle ni kunna tänkas överlåta en del av fastigheten till din systerdotter. Detta gör då att ni alla blir samägare till fastigheten. Således har ni alla rätt till era andelar av huset vid en framtida försäljning (4 kap. 8 § jordabalken och 1 § lagen om samäganderätt). Det är viktigt att era andelar tydligt framgår av köpehandlingarna, eftersom ni annars presumeras äga lika andelar (1 § lagen om samäganderätt).
För att ett köp av fast egendom ska vara giltigt krävs det att det är en skriftlig köpeskilling som underskrives av säljaren och köparen, att köpeskillingen framgår och att den innehåller en så kallad överlåtelsemening (dvs att det framgår att er avsikt är att överlåta en andel av fastigheten) samt uppgift om fastigheten (4 kap. 1 § jordabalken).
Ett annat alternativ är att upprätta ett avtal som anger att din systerdotter i framtiden har rätt att ta del av lika stor procentuell andel som hon går in med i dagsläget, vid en framtida avyttring. Som ett enkelt exempel kan nämnas att om hon går in med 200 000 kr och stugan/fastigheten är värd 1 000 000 kr så kan värdet beräknas till 1 200 000 kr och hon har då gått in med 1/6. Detta är alltså den kvot som hon förslagsvis skulle ha rätt till vid en framtida avyttring. Om ni alla undertecknar avtalet och någon skulle bryta mot det så är det ett avtalsbrott som leder till att påföljder aktualiseras. Det finns inga formkrav för ett sådant här avtal, och det kan alltså slutas muntligt. Däremot är det som sagt alltid bra att ha det skriftligt, eftersom det underlättar tolkningen vid en eventuell tvist.
Sammanfattning
För att säkerställa att din systerdotter får ta del av en eventuell värdeökning i framtiden kan ni antingen upprätta ett köpekontrakt så att hon blir delägare, eller upprätta ett avtal om att hon har rätt till en viss kvot när stugan säljs i framtiden.
Hoppas att du fick svar på din fråga! Om du skulle behöva mer hjälp rekommenderar jag dig att boka tid med en av våra jurister på https://lawline.se/boka.
Med vänlig hälsning,
