Vad krävs för att åberopa fel i bostadsrätt?
Hej,
Vi har köpt en lägenhet med elektriskt golvvärme i hall och badrum. Vi kontrollerade på visning att reglagen fungerade (klickade på knapp, och lampa började lysa grönt).
Varken mäklare eller säljaren nämnde att golvvärmen inte skulle fungera/inte vet om det fungerar eller inte. Efter att ha frågat säljaren om detta efter köpet, sa han att det "kan vara trögt de första kalla dagarna", men det är faktiskt så att golvvärmen inte fungerar.
Räknas detta som ett dolt fel?
Hälsningar
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar det som att ni har köpt en bostadsrätt av en privatperson, som förmedlats via en mäklare. Det är då köplagen som är den tillämpliga lagen, och då gäller huvudsakligen avtalet mellan parterna före lagen. Bostadsrätter omfattas alltså inte av samma regler om dolda fel som en fastighet- eller villaköp.
Fel i varan
Huvudsakligen är det fel på en vara om den avviker från vad ni avtalat om, utifrån kvalitet och andra egenskaper. Det innebär att om ni särskilt avtalat om en lägenhet som ska ha fungerande golvvärme och inte har detta, är det helt enkelt fel på lägenheten (17§ köplagen). Om ni inte uttryckligen har avtalat om detta, ska lägenheten kunna användas för samma ändamål som liknande lägenheter. Den kan även anses felaktig om den inte överensstämmer med vad säljaren annonserat om vid marknadsföringen av lägenheten (18§ köplagen). Om lägenheten säljes i befintligt skick eller liknande förbehåll, kan den ändå anses felaktig om den inte överensstämmer med egenskaper som säljaren lämnat före köpet, eller om säljaren har underlåtit att upplysa köparen om avvikelser som köparen med fog kunnat räkna med. Även om varan väsentligt sämre än vad köparen med fog kunnat förutsätta utifrån pris och andra omständigheter (19§ köplagen). Så om ni har avtalat med köparen att golvvärmen ska fungera, eller om det står i marknadsföringen av lägenheten eller om ni utifrån lägenhetens skick i övrigt kan förvänta er att golvvärmen fungerar, så är det fel på lägenheten.
Undersökning av lägenheten
Även om fel enligt ovan föreligger, får du som köpare inte åberopa felet om du kan antas ha känt till det vid köper, eller om du vid en undersökning borde ha upptäckt felet, såvida säljaren inte har handlat i strid mot tro och heder (20§ köplagen). Säljarens lugnande besked om en viss egenskap kan neutralisera köparens undersökningsplikt. Köparen har dock rätt att åberopa dolda fel, då det är fel som köparen inte borde ha upptäckt. Men om köparen känt till en omständighet som i och för sig kan tyda på att fel föreligger, exempelvis om du testar golvvärmen men den inte tycks fungera, kan man förlora sin rätt att åberopa felet. Men då det verkar som att säljaren lämnat en förklarlig anledning till att golvvärmen inte fungerade direkt om ni provade den, även om reglaget fungerade, skulle jag säga att ni inte borde upptäckt felet vid undersökningen och att ni därför kan åberopa det som ett fel.
Vem ansvarar för eventuellt fel?
Säljaren svarar för fel som uppstått innan du fått lägenheten i din besittning, även om felet visar sig först senare (21§ köplagen). Om en försämring uppstår, exempelvis om golvvärmen inte var sönder vid köpet, men försämrats efter att du tagit över lägenheten, kan den ändå anses som säljarens ansvar om försämringen beror på säljarens avtalsbrott, garanti eller liknande utfästelse om golvvärmens funktion. Om felet inte fanns när ni fick lägenheten, men försämringen har skett, är det definitivt säljarens ansvar om hen visste om att golvvärmen inte fungerade som den skulle, men även om hen lämnade lugnande besked eller försäkring om att den kommer fungera.
Jag skulle säga att det finns goda förutsättningar för er att rätt i denna sak. Om det ingick i avtalet att det skulle finnas golvvärme, och köparen lämnar lugnande besked om att den fungerar, så finns det goda grunder för att göra säljaren ansvarig. Man kan då göra gällande påföljder så som att kräva prisavdrag eller hävning, samt skadestånd (30§ köplagen). I ert fall skulle jag säga att prisavdrag är mest rimligt att få igenom, alltså avdrag från lägenhetens värde motsvarande värdet utan fungerande golvvärme (37§ köplagen). Jag tror att felet är för litet för att ni skulle kunna kräva hävning. Ni kan utöver prisavdrag även få skadestånd för exempelvis kostnader ni haft för att laga golvvärmen och liknande (40§ köplagen).
Nästa steg
Näst är det viktigt, om ni inte redan gjort det, att reklamera felet hos säljaren så fort som möjligt för att inte förlora er rätt att göra påföljder gällande. Detta måste ske inom skälig tid från det att ni märkte eller borde märka felet (32§ köplagen). Detta beror alltså på vad man köpt och när man borde upptäckt felet, men den yttersta gränsen är 2 år från när ni emottog lägenheten. Det räcker med att ni påtalat felet för säljaren, inte vad ni vill att han ska göra åt det.
Näst bör ni prata med säljaren och försöka lösa tvisten er emellan. Det kan bli kostsamt med en rättsprocess, och då jag inte vet tillräckligt om er situation och domstolen kan komma till en annan slutsats än jag, kan man behöva betala den andras rättegångskostnader om man förlorar.
Men går det inte att lösa med säljaren kan ni kontakta en advokat eller vård juristbyrå för att få vidare vägledning. Därefter är det sista steget att stämma till domstol. Det ska göras vid den tingsrätt där säljaren bor.
Du kan boka en tid med vår juristbyrå här eller ringa oss för att få mer information.
Kontaktuppgifter till vår telefonkontakt:
Telefon: 08-533 300 04
Öppettider: Mån-fre kl. 10.00−16.00
Hoppas ni fått någon vägledning i era frågor!
Vänligen,
