Vad kan man göra om arean i hyresavtalet är felaktig?
Hej. Jag har skrivit på upplåtelseavtal på nyproducerad lägenhet som jag tillträder senare nu i sommar. Enligt bofaktabladet samt arkitekten ska min uteplats vara ca 9 kvm. Jag har varit förbi bygget och kontrollmätt med lasermätare, och den visar endast 5.5 kvm. Hur går jag tillväga och vad har jag för rättigheter?
Lawline svarar
Hej!
Tack att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar det som att du har skrivit på ett hyresavtal till en lägenhet som du har tillträde för i Juli i år, och att det ur bofaktabladet till lägenheten framgår att lägenhetens uteplats ska vara 9 kvm. Du har även fått höra det av arkitekten. Efter att du själv gjorde en kontrollmätning kommer du endast upp i 5.5 kvm och undrar nu vad du kan göra. Din fråga är hyresrättslig och behandlas i 12 kap. Jordabalken (JB).
Förutsättningen för bofaktabladet som del av hyresavtalet
Det är vanligt att parter i ett avtal inkorporerar annat material i avtalet än de villkor som faktiskt står skrivna i det dokument som parterna signerar. För att andra villkor än de som direkt framgår i ett avtalet ska anses vara del av avtalet, uttalade HD i NJA 1975 s. 545 att det räcker med att det i avtalet görs en tydlig hänvisning till villkoren och att de är lättillgängliga för motparten. HD har i NJA 2011 s. 600 vidare uttalat att det inte krävs att motparten har tagit del av de hänvisade villkoren. Det är vanligt att det i avtal exempelvis står "För villkor gällande andrahandsuthyrning, se bilaga C" eller "Hyresgästen godkänner härmed de ordningsregler som återfinns på www.dinhyresvärd.se/ordningsregler".
I din situation torde i första hand den arean för uteplatsen gälla som direkt framgår av hyresavtalet du signerade. Om arean för uteplatsen inte direkt framgår i hyresavtalet kan den framgå genom eventuella bilagor till avtalet eller andra hänvisningar till externa villkor, där bland bofaktabladet. Om det görs en hänvisning till bofaktabladet i hyresavtalet har ni kommit överens om att arean för uteplatsen ska vara 9 kvm. Om det i hyresavtalet saknas direkta och indirekta hänvisningar till uteplatsens area, och det då alltså inte finns en hänvisning till bofaktabladet, finns det fortfarande en möjlighet för dig att göra det sannolikt att du och hyresvärden har kommit överens om uteplatsens area om bofaktabladet härstammar från hyresvärden.
Om den avtalade arean är 9 kvm - du har olika möjligheter
Om vi utgår ifrån att du och hyresvärden har kommit överens om att uteplatsens area ska vara 9 kvm, antingen genom att det direkt eller indirekt framgår i avtalet eller det annars kan göras sannolikt, finns det olika möjliga åtgärder du kan vidta.
För det fallet att lägenheten inte är i det skick som hyresgästen har rätt att fordra, kan bristen bl.a. avhjälpas, avtalet sägas upp, skadestånd utkrävas och/eller hyran sättas ned (12 kap. 11 § JB).
I första hand ska bristen försöka avhjälpas, vilket dock kan bli svårt i ditt fall då det är fråga om en uteplats. Finns det utrymme och möjlighet för att öka uteplatsens area till de överenskomna 9 kvm är det alltså i första hand det alternativet som ska väljas. Om hyresvärden efter tillsägelse underlåter att vidta nödvändiga åtgärder för avhjälpningen kan du som hyresgäst själv avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad (12 kap. 11 § 1 st. 1 p. JB).
Om avhjälpning inte vidtas utan dröjsmål eller hyresvärden vägrar vidta nödvändiga avhjälpningsåtgärder efter tillsägelse, får hyresgästen säga upp avtalet (12 kap. 11 § 1 st. 2 p. JB). För detta krävs dock att bristen är av väsentlig betydelse, vilket förmodligen inte är fallet i ditt fall.
Oavsett åtgärder som vidtas eller inte vidtas, har en hyresgäst rätt till skälig nedsättning av hyran för den tiden lägenheten är i bristfälligt skick (12 kap. 11 § 1 st. 3 p. JB). Om uteplatsens area kan förstoras har du isåfall rätt till sänkt hyra till och med att boarean motsvarar avtalat storlek, och för det fallet att felet inte kan avhjälpas har du rätt till sänkt hyra på permanent basis efter felet aldrig blir avhjälpt.
Det är även möjligt för en hyresgäst att få skadestånd för den skada hen har lidit av p.g.a. felel, men i ditt fall saknar detta relevans eftersom du inte har lidit sådan skada som är ersättningsgill utöver nedsatt hyra.
Rekommendation i ditt fall
Jag rekommenderar att du skriftligt meddelar din hyresvärd att du anser att ni har kommit överens om uteplatsens area ska vara 9 kvm och att du efter egen mätning endast når upp till 5.5 kvm (det är troligt att hyresvärden gör en egen mätning och då antingen motsätter sig ditt påstående eller håller med dig). I ditt meddelande bör du framföra ditt krav på att hyresvärden om möjligt förstorar uteplatens area till överenskommen storlek och att, ifall det inte är möjligt, hyran sätts ned till ett pris som du anser är skäligt.
Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.
Med vänlig hälsning,
