Vad kan jag göra om hyresgäst begår avtalsbrott?
Jag äger ett hus som jag hyr ut. Huset har varit i behov av renovering när jag sist lätade efter hyresgäster, för ett år sen. En spekulant har sett huset och slog ett förslag att han ska bor där och renovera- mot sänkt hyra.
Vi har gjort en renoveringsplan för hela året (på ett seperat bilaga i kontraktet), där jag (hyresvärden) står för materiallt och han fick betala 2000 kr mindre varje månad. Det står i kontraktet att om renoveringsplan har inte sket hyresgästen ska kompensera med 2000 kr per månad. Kontraktet var för ett år. Nu är det sista månaden på kontraktet. Han har inte betalat sista hyran, renoveringsplan har inte sket (inte en enda grej...) och han har sågat ett håll i garage dörren. Hyresgästen vägrar at betala sista hyran eller kompenseringen. Han vägrar att fixa garage dörren. Vad kan jag göra?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Regler avseende hyra finns i jordabalkens (JB) tolfte kapitel.
Kontraktsbrottet
Som huvudregel har hyresgästen ett besittningsskydd som innebär en rätt att bo kvar i hyresrätten även efter hyresvärden har sagt upp hyresavtalet (12 kap. 46 § JB). Detta gäller dock inte om det föreligger en besittningsbrytande grund. Eftersom hyresgästen inte har agerat i enlighet med avtalet då han inte har renoverat hyresrätten och dessutom inte betalat kompensation för detta kan det föreligga en besittningsbrytande grund i ditt fall (12 kap 42 § andra stycket punkt 11 JB).
Dock ställer lagen vissa krav på hyresvärden för att hen ska kunna upphäva avtalet på grund av förverkande. Du ha meddelat hyresgästen att rätta till det som är fel, i ditt fall exempelvis påminna hyresgästen om att han har en skyldighet att renovera. Hyresgästen får inte heller skiljas från lägenheten om hyresvärden inte har sagt upp avtalet inom två månader från det att hyresvärden fick vetskap om ett förhållande. Alltså, om du har vetat om att hyresgästen varken har renoverat eller betalat kompensation i enlighet med ert avtal och inte sagt upp avtalet inom två månader efter du fick vetskap om detta föreligger det ingen rätt för dig att säga upp avtalet på grund av förverkande (12 kap. 46 § första stycket JB).
Hyresgästen betalar inte hyra
Att hyresgästen inte betalar hyra i tid är också en besittningsbrytande grund (12 kap. 42 § första stycket punkt 1 JB). Men om en rättelse görs innan hyresvärden har sagt upp avtalet, kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten på den grunden (12 kap. 43 § JB).
Hur du kan gå tillväga
Hyresnämnden kan inte pröva frågan om du säger upp avtalet omedelbart på grund av förverkande. Om du är osäker på om det faktiskt föreligger en förverkandegrund kan det därför vara ett bra alternativ att säga upp avtalet. Detta ska ske skriftligt och i uppsägningen ska du förklara varför du säger upp avtalet. Det är viktigt att du gör detta så snart som möjligt så att hyreskontraktet inte förlängs på obestämd tid (12 kap. 2 § andra och tredje stycket JB).Om hyresgästen inte går med på uppsägningen kan hyresnämnden pröva förverkande frågan om du begär det (till skillnad från om du säger upp avtalet med omedelbar verkan, då kan hyresnämnden inte pröva den frågan, se nedan). För att läsa mer om hur du gör en sådan ansökan och vad den ska innehålla klicka här.
Om avtalet sägs upp på grund av förverkande har du rätt till skadestånd (12 kap. 42 § sjätte stycket). Du kan därmed begära att hyresgästen betalar den avtalade kompensationen och dessutom begära ersättning för övriga skador som uppstått. Om hyresgästen vägrar flytta kan du vända dig till tingsrätten eller kronofogden som kan besluta om att hyresrätten är förverkad och därmed måste hyresgästen flytta ut direkt.
Angående hålet i garaget så är hyresgästen skyldig att ersätta denna skada förutsatt att han har orsakat skadan på grund av försummelse eller vårdslöshet (alltså att hyresgästen varit oaktsam eller slarvig) (12 kap. 23 § JB). Du kan skriftligt eller muntligt meddela hyresgästen att du kräver ersättning för den uppkomna skadan.
Jag hoppas du fick svar på din fråga och att situationen löser sig! Om det är något mer du undrar över är du varmt välkomna att ställa en ny fråga. Om du är i behov av fortsatt vägledning kan du boka tid med en av Lawlines skickliga jurister, klicka här.
Med vänliga hälsningar,
