Vad innebär "synnerliga skäl" vid tvångsförsäljning av samägd egendom?
Jag äger 1/3 av ett sommarhus. Dom andra 2 ägarna vill nu sälja sina delar och jag har fått erbjudande om att köpa deras delar. Mäklare har gjort en värdering och jag har lämnat ett bud som ligger något under värderingen, men ändå ett rimligt bud. En delägare har tackat ja, men den andra säger nej. Nu lutar det mot att det blir en tvångsförsäljning eftersom jag inte vill sälja. Det finns något som heter "synnerliga skäl" som kan tillämpas om jag har förstått rätt. Verkar vara lite diffust vad det innebär, men skulle mitt rimliga bud kunna anses hamna under "synnerliga skäl" till att en tvångsförsäljning inte genomförs? Jag undrar alltså om en domstol kan ge mig rätten att få köpa till det bud jag erbjudit och att dom "nekar" en tvångsförsäljning?
Tack på förhand för hjälpen!
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Din fråga gäller tvångsförsäljning av samägd fastighet varför lag 1904:48 s.1 om samäganderätt (SamägL) är tillämplig.
I praxis har rekvisitet "synnerliga skäl" (6 § SamägL) för att få anstånd med tvångsförsäljning tolkats strängt och det ska mycket till innan sådana anses föreligga för att skjuta upp/få anstånd med försäljningen. Det har uttalats föreligga synnerliga skäl för att skjuta upp försäljningen om det t.ex. är ett särskilt dåligt konjunkturläge eller finns andra förhållanden som skulle göra försäljningen förlustbringande (NJA 1974 s. 490). Det har vidare uttalats att i vissa fall kan sociala skäl vägas in för att ge anstånd med försäljningen. Däremot ansågs det inte tillräckligt att ett barn påstods fara illa av att tvingas flytta från det hus där det växt upp och hade sina kamrater (NJA 1979 s. 562).
Rekvisitet "synnerliga skäl" för att få anstånd med försäljningen ska således tolkas strängt och endast vara möjligt att utnyttja i rena undantagsfall. Men framförallt innebär det, för det fall att det kan åberopas, att det ger möjlighet att få anstånd med försäljningen. Anstånd innebär att försäljningen skjuts upp tills det hinder som utgör synnerliga skäl upphör (t.ex. att konjunkturläget förändrats och ett bättre pris kan erhållas). Det ger dig däremot ingen rätt att köpa fastigheten billigare än vad de andra delägarnas mäklare värderat fastigheten till.
Mitt råd är att du antingen kommer överens med de andra delägarna och erbjuder dem ett pris ni alla kan enas om. Annars är alternativet att låta fastigheten tvångsförsäljas med förhoppning om att sista budet blir lägre än vad du i nuläget är beredd att erbjuda. En domstol kommer inte att neka en tvångsförsäljning av synnerliga skäl och på så vis sälja den billigare till dig.
Hoppas du fått svar på din fråga!
Vänligen,
