Vad innebär force majeure och kan en uthyrning av egen bostad sägas upp till omedelbart upphörande?

Question

Hej, jag hyr ut min bostadsrätt möblerad i andra hand. Nu har hyresgästen skaffat hund trots att enbart han står som resident i kontraktet. Han vill inte göra sig av med hunden och jag vill inte ha hunden i den möblerade lägenheten med ökad risk för skador o slitage. Normalt har jag ju 3 månaders uppsägningstid. Kan jag hänvisa till force majeure och kontraktsbrott för kortare uppsägningstid?

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.

Jag tolkar din fråga som att du i hyresavtalet har villkorat din hyresgäst om att han eller hon inte får inhysa någon annan snarare än att hyresgästen inte får ha husdjur i bostaden. Detta eftersom ett husdjur anses vara en sak i juridisk mening och inte en fysisk person. 

Vilka lagar är tillämpliga?

När man hyr ut sin bostadsrätt i andra hand, så gäller reglerna i privatuthyrningslagen, PUL (1 § PUL). Det som dock inte framgår av PUL regleras i jordabalkens (JB) regler om uthyrning (1 § 2 st. PUL). Reglerna i PUL är tvingande till hyresgästens förmån (2 § PUL). Det betyder att man aldrig kan avtala om sämre villkor än dem som reglerna i PUL anger.

Vilka uppsägningstider regleras i PUL?

När det gäller andrahandsuthyrningar av egen bostadsrätt, så gäller att en hyresgäst har en månads uppsägning medan en hyresvärd har en tremånaders uppsägningstid (3 § 2 st. PUL). 

Vad innebär force majeure? 

Huvudregeln i svensk avtalsrätt är att avtal måste hållas. Det är därför svårt att frånträda avtal. Dock kan detta göras, om man åberopar force majeure. Uttrycket handlar om att begränsa en parts prestationsskyldighet genom att tillåta parten att frånträda ett avtal. Till exempelvis skulle det i ditt fall vara prestationen att hyra ut till din hyresgäst. Detta på grund av att du förhindras från att fullfölja din uthyrning. Du som uthyrare kan dock bara åberopa force majeure i händelser som ligger utanför mänsklig kontroll, så som krigshändelser, naturkatastrofer och liknande händelser. Om man inte kan prestera sin skyldighet enligt avtalet på grund av force majeure, så får man frånträda avtalet. En force majeure-klausul behöver dock vara en del av hyresavtalsvillkoren för att kunna åberopas. I ditt fall kan force majeure inte tillämpas, därför att inga extraordinära händelser har ägt rum som förhindrar dig från att fortsätta hyra ut din bostadsrätt.   

Kan ett hyresavtal sägas upp till omedelbart upphörande?

Om din hyresgäst gör sig skyldig till vissa avtalsbrott, så kan hyresavtalet sägas upp omedelbart och hyresgästen måste då flytta genast (12:42 JB). Dessa avtalsbrott är dröjsmål med hyran, uthyrning i tredje hand utan samtycke, inhysning av utomstående eller användning av bostaden för andra ändamål, spridning av ohyran, vanvård eller åsidosättande av en avtalsenlig skyldighet som är av synnerlig vikt för hyresvärden (12:42 JB). Det enda villkoret som eventuellt verkar kunna åberopas är det sista. Det sistnämnda villkoret kräver dock att ett avtalsvillkor bryts av en hyresgäst för att villkoret ska kunna tillämpas. Finns exempelvis inget villkor om att bostadsrätten ska vara djurfri, så kan detta villkor inte heller brytas emot. Eftersom jag antar att hyresavtalet inte förbjuder husdjur, så tolkar jag att hyresgästen inte heller har brutit mot ett hyresvillkor på så sätt att hyresavtalet ska kunna sägas upp till omedelbart upphörande. Jag kan dock inte uttala mig säkert om saken, eftersom jag inte har läst hyresavtalet. 

Avslutande ord och min rekommendation

Svaret på din fråga är att du inte bör kunna hänvisa till force majeure, därför att detta handlar om att du inte kan hyra ut längre på grund av en extraordinär händelse som du inte har kontroll över. Vidare bör du inte heller kunna säga upp hyresavtalet till omedelbart upphörande, därför att din hyresgäst inte verkar ha brutit mot ett tydligt avtalsvillkor som förbjuder husdjur i lägenheten, dvs. utifrån hur jag tolkar din fråga. 

Min rekommendation är därför att du säger upp hyresavtalet enligt den lagstadgade tremånaders uppsägningstiden, om du önskar att hyresavtalet ska upphöra. Alternativt rekommenderar jag att du pratar med din hyresgäst och försöker att komma överens med personen om att hunden inte får vistas i bostaden.   

Vi på Lawline kan hjälpa dig vidare

Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. Tveka inte att höra av dig till en av våra jurister, om du behöver ytterligare hjälp. Du är varmt välkommen att kontakta oss på telefon [phone] eller maila oss på [e-mail].

Vänligen